重要事項説明とは

重要事項説明とは、契約を結ぶか否かを判断するための最も重要なものですから、十分な説明を受けて、しっかりと内容を理解するようにしましょう。

内容は多岐にわたりますが、取引物件に関する事項と取引条件に関する事項に二分されます。

重要事項説明書のポイントは、不動産の表示、売主の表示、法令に基づく制限の概要、飲用水等の生活関連施設、そのほかの重要事項などです。

不動産の表示では、取引の対象となる物件を特定することが目的です。原則、登記事項証明書（登記簿謄本）の表題部に記録された事項がそのまま記載されるため、売買対象物が登記記録（登記簿）に記録された物件の一部である場合や、現状が登記記録（登記簿）に記録された内容と異なる場合があります。

その場合には、異なる個所と理由の説明を受けたうえで、物件の引き渡しを受けるまでに登記記録（登記簿）の記録内容と現状が一致するか確認が必要です。

売主に表示では、登記簿に記載された登記名義人が売主であるのが通常ですが、相続によって登記が未了の場合や、所有権移転登記が未了の場合など、真の所有者が登記名義人でないこともあります。

登記済証（権利証）など、本当の売主であることがわかる資料をしっかりと確認することを心掛けましょう。

法令に基づく制限の概要では、現在から将来にわたり、購入する物件がどのような利用上の制限を受けるのかについて説明を受けます。

自分の土地であっても、自由に利用できるわけではありません。法律により利用が制限され、建物の規模、形状、用途等が制限されています。

専門用語ばかりで難しい部分ではありますが、例えば現在建物が建っていたとしても、将来、自分が希望する建物に建て替えることが可能か、またそのときにどのような制限を受けるのか等の確認が必要です。

飲用水等の生活関連施設では、現に使用可能な施設、または将来にわたり整備が予定されている施設について説明を受けます。

すでに整備されている施設でも、将来はそのまま使い続けることができない場合や、整備等の負担金が生じることも予想されますので、単に施設の有無だけではなく、将来起こり得る負担についても確認しましょう。

宅建業法により、重要事項として説明が義務付けられていること以外にも、越境物の有無、交通の利便、近隣の住環境などについても確認が必要です。

契約をするかどうかの判断に影響を及ぼすような重要なことがあれば、重要事項説明書の最後にある「その他」の欄で説明を受けることになりますので、最後までしっかりと聞きましょう。

1. 登記記録に記録された事項
2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
3. 私道に関する負担等に関する事項
4. 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
5. 宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（対象不動産が未完成物件または新規物件のとき）
6. 建物状況調査の結果の概要（中古住宅のとき）
7. 建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況・地震に対する安全性に関する書類（中古住宅のとき）
8. 建築確認・検査済証の交付年月日・番号等
9. 当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
10. 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か
11. 当該宅地建物が津波災害警戒区域内か否か
12. 水防法に基づく水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地（位置）
13. 石綿（アスベスト）使用調査の内容
14. 耐震診断の内容
15. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合

1. 売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
2. 契約の解除に関する事項
3. 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
4. 手付金等の保全措置の概要（不動産会社が自ら売主の場合）
5. 支払金または預り金の保全措置の概要
6. 金銭の貸借（ローン）のあっせん
7. 担保責任（当該宅地または建物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任）の履行に関する措置の概要
8. 割賦販売に係る事項
9. 土地の測量によって得られた面積による売買代金の清算

1. 敷地に関する権利の種類および内容
2. 共用部分に関する規約等の定め
3. 専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
4. 専用使用権に関する規約等の定め
5. 所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ減免する旨の規約等の定め
6. 計画修繕積立金等に関する事項
7. 通常の管理費用の額
8. 管理組合の名称および管理の委託先
9. 建物の維持修繕の実施状況の記録

重要事項説明書は、売買契約の当日に交付されるのが一般的です。それでは重要事項説明書に記載された内容に誤りがあった場合や内容について調べたりする時間がありません。

重要事項説明は、不動産や建築などの専門用語のほか法律用語も多く出てくるため、なるべく事前に内容を確認しておきたいものです。

用語の意味を確認・理解するのはもちろん、あらかじめ記載内容を把握しておけば、疑問点や不明点を重要事項説明の当日にでも質問することができます。

できれば重要事項説明が行われる前に、不動産会社から事前に重要事項説明書や契約書のコピーを受け取って、記載内容について確認しておくことをおすすめします。