瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

民法の債権関係の規定については、1896年の制定以来、約120年ぶりに改正され、2020年4月1日から施工されることになりました。これまで“瑕疵担保責任”と呼ばれていたものから、“契約不適合責任”という名称に変更となり、従来の瑕疵担保責任という概念がなくなることになりました。

不動産のような特定物の売買契約であっても、売主は物件を現況で渡すだけではなく、契約の内容に適合した物件を引き渡す契約上の債務を負うことになり、物件に欠陥があれば売主は債務不履行責任を負う規律に改められました。

売買契約において、買主に引き渡された物件が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき、買主は売主に対し、契約不適合責任を追及できるという制度です。

瑕疵担保責任で問題となっていたのは、不動産取引において、購入時には気付かず、引き渡し後に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合の「隠れた瑕疵」でした。

通常の生活では知ることが難しい初期の雨漏りや基礎のシロアリ被害など、買い手も売り手もすぐには分からない瑕疵がその対象となっていました。

これが契約不適合責任では隠れた瑕疵である必要がなくなります。

例えば、雨漏りについて買主が了承していて、契約内容に「この住宅は雨漏りしています」という記載があれば、契約不適合責任は負いません。

しかし、買主が雨漏りのことを知っていたとしても、雨漏りがあるという記載のない契約書であれば、隠れていてもいなくても、契約内容とは異なるものを売ったこととなり、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できるように改正されました。

契約不適合責任は、売買の目的物が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」は、買主は売主に対して契約不適合責任を追及できる制度であり、契約書に「書かれていたかいないか」が問題となります。

瑕疵担保責任では買主が請求できるのは「契約解除」と「損害賠償」の2つだけだったのに対し、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つが請求できるようになったことが挙げられます。

物件の種類や品質または数量が契約内容と異なっていた場合、例えば建物に不具合があったのに、契約内容にその旨の記載がなければ、買主は売主に対して追完請求を行うことができます。

契約不適合な不動産だと認められ、買主が追完請求した場合、売主は修理や補修を行い、契約に沿った状態にしなければいけません。

戸建て住宅の場合、物件の引き渡し後に、雨漏りしていることが発覚したとき、買主は売主に対し、雨漏りの補修を請求できるというものです。

売買した不動産に契約不適合が認められ、買主が先に追完請求をしたにもかかわらず、売主が修繕を行わないときや、売主が期間内に追完しなかった場合、代金減額請求が可能となります。

例えば、雨漏りが直せないものであれば、代金減額請求によって後から売買代金を減額するということです。

売却後の代金減額請求となるので、具体的には売主から売買代金の一部を返金することになります。

契約不適合責任では、催告解除も認められています。

催告解除では、追完請求をしたにも関わらず売主が請求に応じない場合に、買主が契約自体をなかったもにすることができます。

通常、契約した後に契約を解除すると違約金が発生しますが、この催告解除で契約解除されれば契約がなかったものとなるため、売主から買主に無条件で売買代金の返還となります。

重大な不適合により契約の目的を達成できない場合、買主は、無催告解除を行うことができますが、多少の不具合では無催告解除は認められません。

買主が満足いかなければ、代金減額か解除を請求できるため、非常に強い権利ですが、追完請求による補修などで解決できる場合は、この権利行使が認められず、追完請求に応じないからといって、必ず解除までできるとは限りません。

契約不適合責任では、売主に原因がある場合に、買主が被った被害に対して、損害賠償を請求する権利です。

以前の瑕疵担保責任でも損害賠償請求権は認められていましたが、買主が権利行使するためには、買主は欠陥を知らなかったという善意、及び知ろうとしても知ることができなかったという無過失であることが必要でした。

契約不適合責任では、欠陥が隠れていようがなかろうが、その不適合が売主の責任と認められた場合、買主が善意や無過失でなくても、損害賠償請求を行うことができます。

契約不適合責任を避けるためには、インスペクション（建物状況調査）や土壌汚染調査を行うことも有効です。

住宅の基礎や外壁などのひび割れ、雨漏りなどの構造上の安全性、また日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下があるかどうか、瑕疵があった場合、どの程度のものなのかを売主、買主双方が把握することができます。

インスペクションを行えば事前に建物に関する問題を明らかにすることができるため、その結果を契約書、物件状況報告書や付帯設備表などに記載しておけば、後から大きなトラブルが起きるといったことがなく、スムーズな取引ができるでしょう。

民法改正前の瑕疵担保責任では、買主が隠れた瑕疵を発見した場合には、発見後の1年間、売主に対して責任を追及できるという買主保護制度です。

瑕疵担保責任では、買主が知らなかった隠れた瑕疵が責任の対象でした。

一方、契約不適合責任は、隠れていたかどうかは問題にはならず、単純に、目的物が契約の内容に適合していない場合に、売主が責任を負うことになるという制度です。

契約不適合責任では、追完請求と代金減額請求が加わり、民法改正前の瑕疵担保責任より、売主の責任負担が増えることとなります。