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2019年02月02日
ブログ

大家さん、空室には空室の理由があります

懇意にする方より「知り合いが所有するマンションの空室に悩んでいるので、相談にのってもらえないだろうか」とお話をいただきました。早速、オーナーさんとお会いし悩みをお伺いしました。

管理会社に全てを任せたゆえに起こった

最寄り駅より徒歩15分の住宅街に建つ賃貸マンションは築35年で全6世帯です。数年前に外壁塗装や防水工事を済ませ見た目は小奇麗なのですが、なぜか空室が続いています。敷地内は2週間に1回、シルバー人材の方が清掃業務をしていますが普通。掃除道具が階段下に置かれているのに?を感じます(ちゃんと物置を設置するべきかな)

室内はリフォーム(原状回復)をされているのですが‥ホコリが目立ちます。内玄関にはゴミが溜まっていて、少なからずムッとした匂い(苦笑)驚くのは150万円を掛けたリフォーム!「エッ、これが‥」~キッチンと給湯器を新しくし、クロスやクッションフロアー、襖を張り替えただけです。なんの変哲もない、ただの補修(苦笑)

【ここ借りたいと感じますか?】
失礼を承知で言いました!「あの~この部屋を借りたいと思いますか?入居者が借りたいと思う部屋になっていませんよ。オーナーさん、そう感じません?」と目を見てお話をすると『う~ん、管理会社に任せていたから‥確かに味も素っ気もないリフォームだと感じるけど」

【大家業は甘くありません】
わたし、駅から2往復しました。驚くほどにファミリータイプと思われるアパートやマンションがあります。外から見ても空室だなあと感じる建物がたくさんあります。「どのような条件でどのような募集をしているのですか?」と尋ねると‥『管理会社に任せているのでよくわからないんです』

レントロールはどうなっていますか?

お会いする約束の時に「レントロールを見せていただけますか?」とお話をすると『レントロールって家賃表みたいな書類のことですか?』と言われビックリしました。正直、これは大変なことになりそうだと感じたしだいです。

【お金の入と出を掌握しましょう】
どのような人が、どのような条件で、借りているのか?~属性は?賃料や共益費の金額は?保証会社は?保証人は?契約期間は?クリーニング費用は?鍵交換代は?。年間の固定資産税都市計画税は?共用部分の電気代は?受水槽の点検費用は?火災報知器の点検費用は?~これらを網羅するのがレントロールです。

【管理会社との委託契約】
管理会社の管理手数料は家賃の5%です。委託している契約内容はどのようになっていますか?‥‥‥(沈黙)ハイッ、毎月1万数千円を管理手数料として支払い続けています。

駅周辺の不動産会社は空室だとは知らなかった

管理会社は、自社ホームページ(専任媒介と表示)に掲載していますが、レインズ(国土交通大臣が定めた指定流通機構)に登録していません。

【自社のお客さんにしか紹介しない囲い込み】
駅周辺の数社に直接お伺いし「こちらのマンションだとお家賃いくらぐらいであれば、お客様に紹介していただけますか?」と尋ねると「エッ、まだ空室なんですか?もう、だいぶ空いているでしょう。僕が案内したのが1年ぐらい前、レインズが落とされていたから、すっかり決まったものだと思っていました」

入居者募集の前にすることがある!!

賃料をいくらにする?礼金や敷金はどうする?‥外国籍の人への対応、ルームシェアの対応など決めなければならないことがあります。そのようなことは賃貸条件であり、一定のルールのもと考えればいいことです。わたしが賃貸管理において一番大切にしたいことは【信頼の構築】です。わたしにできることを明確にし実行すること。大家さんに協力いただくべきこと示しお手伝いしてもらうこと。要は協働作業!そう信頼関係があってこそなんです。

今回のケースは少々ハードルが高い(苦笑)でも1年を通じて一番のトップシーズン!!智恵と経験を絞って顔晴ります。実はこのお客様賃貸管理だけではないから‥正式に決まりましたらお話しをします。

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株式会社スプラッシュ
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