練馬区富士見台4丁目の戸建て住宅のご案内・午後は三鷹市内で解体現場の監理

お昼より練馬区富士見台４丁目の戸建て住宅をご案内させていただきました。お嬢さんご家族に練馬区内の新築住宅を購入いただき、親御さんには同区内の中古マンションの売却をお手伝いさせていただきました。この度はご子息さんご家族のお住い探しのお手伝いです！

中古住宅を検討される場合の重要ポイントは、インスペクションを実施しているか否かです。インスペクションとは「建物状況調査」を表します。宅地建物取引業法が改正され２０１８年4月より義務化されました。ここで注意したいのは、義務化されたのは、インスペクションの実施そのものではなく、不動産業者から売主や買主に対して行う以下のことです。①ホームインスペクションについて説明をすること②既にホームインスペクション実施済ならその調査結果を説明すること③売主と買主が建物の状況について書面で確認すること。～不動産業者によるこれらの対応は、媒介契約・重要事項説明・売買契約の３つのタイミングにわけられます。

＜メリット＞
専門家によるインスペクション結果が購入等の判断材料になる
インスペクション結果が良ければ安心して購入できる
インスペクションで問題点（瑕疵・劣化など）が見つかっても補修等の負担を検討して購入判断できる
購入後の補修・リフォームの計画を検討しやすい

＜デメリット＞
インスペクション結果で大きな問題があれば購入をあきらめる必要がある
目視不可の範囲までは瑕疵等がわからない
インスペクションしている間に他者が先に購入する可能性がある
費用負担がある（買主が負担する場合）
売主依頼や不動産業者の斡旋の場合、重要な事実が買主に報告されない事例が多い

＜メリット＞
売買する前に建物の瑕疵等がわかる
売却開始前に補修しておくことで売りやすくなる
買主に対してPR材料になり売りやすくなる
瑕疵等がある場合、買主へ告知して売却できる
売買後に買主から瑕疵担保責任を追求される確率が減る
売却後の買主とのトラブルが減る

＜デメリット＞
補修困難または高額な補修費が必要な問題が発見されることがある
瑕疵等が見つかった場合、売主負担による補修の必要性が高まる
瑕疵等が見つかった場合、補修しないと売りづらくなる（又は値下げの必要性）
目視できない箇所（壁内等）に瑕疵等があっても確認できないことがある
居住中の場合、調査する際に室内を細かく見られる
費用負担がある（売主が負担する場合）

インスペクション、買主にも売主に様々なメリットやデメリットがあります。しかし、中古住宅の売買をするうえで建物の状況をできる範囲で把握することはとても大切なことですから、ぜひ頭に入れてください。「中古住宅、インスペクションを実施していますか？実施する予定はありますか？」です。

売買契約の際に「売主の責と負担において更地渡し」の特約が付保されました。解体工事に着手した現場で地中障害物が発見されました。従前の建物を建築する際に山留に利用したＨ鋼です。おおよそ１mピッチで１４本深さ３m！このような場合は撤去しなければなりません。新たに建てる建物の邪魔になるならないは二の次であり、売主の責任と考えなければなりません。

現場から障害物発見の一報で即現場に！

現場作業員より「地中障害物が出たので大至急現地に来てください！」と携帯に電話がありました。現場に駆けつけると確かにＨ鋼の頭が見えます。隣地からの離れが約１m…慎重に作業すれば隣地境界ブロックに影響はないだろうと判断しました。

写真を撮り売主さんに報告し追加工事発生の報告

夜、売主さんのお宅にお伺いし状況説明、併せて撤去に伴う概算費用を口頭でお伝えすることに。思わぬ出費となりますがご決裁をいただくべく行動しました。

まさかの地中障害物（Ｈ鋼）です。売主さんに決裁をいただいたからには、この目で作業を確認しなければなりません。どの場所にどの程度の物が埋設してあったのか～はい、この目で確認しました。写真に納めて買主さんに見ていただけるようにいたしました。昨日の午後の一報から２４時間以内で撤去作業まで持っていくことができました。一重に現場作業員のお蔭です。感謝、多謝！ありがとうございました。夕方、売主さん差し入れのスイカを皆で食べたのですが美味しかった（笑）