住まいを売る時のポイントは何ですか？

西東京市内のマンションにお住まいのお客様が店頭にお見えになり、新築一戸建てへの「買い替え」のご相談を承った際に話されたのは「住まいを売る時のポイントは何ですか？」とのことでした。

買い替えの場合の原則論は、売る（売却）ことを先行するのがセオリー、まずは売主（所有者）さんとしてのポイントをご説明します。

一般的には住宅ローンを利用して購入されている場合が多いと思われるので、「現在いくらの借入残高になっているのか？」を確認する必要があります。

借入をした際に返済予定表が金融機関から送られてきていますので確認してください。変動型の住宅ローンを利用されている方には、半年に1回ハガキで送られています。

ポイントとなるのは住宅ローンの残債と売却額が相殺できるのか否か！おうちを売る際には残債の一括償還（全額返済）を求められますので、新たな住まい購入の資金繰りに大きく影響しますので必ず確認をしてください。

返済予定表がお手元にない場合は金融機関に連絡をし、再発行依頼をしてください。

まずはご自身で周辺相場をインターネットなどでチェックしてください。その上で不動産会社に査定をお願いしてみましょう。インターネットによる【一括査定】を利用することもお薦めします。

但し、不動産会社によっては売ることよりも自社の売却物件を集めるためと思われる、市場価格より高いを金額を提案する場合があります。

通常３ヶ月程度で売れるであろう金額が適正なのですが、その数字を無視した金額を提案してきます。

必ず「どのような根拠で、このような査定金額になったのか」を提案してきた担当者に確認してください。

そして大切なのは不動産会社に支払う仲介手数料はいくらになるのか？を確認してください。

売却金額×0.03＋6万円×1.08（消費税）が法律で定めた仲介手数料金額です。上限に定めはありますが、上限以下あれば不動産会社で自由に設定できるのです。

お住いを売ることを考えた場合、空き家（空室）にしてから売る（売却）方が、売れる確率が高いのは事実です。

でも、住んでいる（居住中）状態で売る（売却）ことはできます。むしろ住んでいる（居住中）状態で売りに出される場合が多いです。

売買契約締結後、物件のお引き渡しまでに引っ越しをすればいいのです。概ね売買契約後２～３ヶ月後にお引き渡しとなる場合が多いです。

但し、お子さんの通学等の関係で、学期など区切りが良い時期を望まれる場合もあることでしょう。ご家族でお話し合いをされ、方向性を決めた上で担当者にご相談ください。

平成17年（2005年）3月の不動産登記法改正により、システムが変更となり、「登記識別情報」という形になりました。

これら権利書、若しくは登記識別情報はお手元にあるのか確認をしてください。

これらの書類は決済日に司法書士に提出するとても重要な書類です。

万一、紛失等している場合は、これに変わる手続きが必要となります。手続きを円滑にするためにも紛失等の場合は、早めに担当者に伝えてください。

所有者（売主）には物件状況を買主に伝える必要があります。

具体的には、雨漏りがあったか？シロアリの被害はあったか？木部の腐食はあるのか？その他には住宅設備機器の故障の有無や近隣との方との取り決め事項などが該当します。

よくご質問を受けるのがエアコン、「少し冷房の効きが悪いのですが‥」。

このような場合は『エアコンについては経年劣化に伴う品質低下が予想されますので、ご利用にあたり点検修理等を要する場合があります。』と買主に説明をさせていただきます。

誰も住んでいない一戸建ての場合は解体して更地として売ることが考えられます。

古家付き土地として売るのか、更地にして売るのか、販売戦略上どちらが有利になるかです。

この判断は担当者と相談してからでも遅くありません。

不動産を売る（売却）には税金がつきものです。3,000万円控除が使えるマイホームであれば税金はかかりませんので、あまり心配する必要はありません。

また買い換え特例の要件が満たされていれば、課税の繰り延べといった方法もあります。

それらの特例などが使えない不動産を売る場合、3,000万円を超える譲渡益が出る場合は課税対象となるので税理士など専門家にアドバイスを求めたほうがよいでしょう。