中古マンション購入の五ヶ条をご存知ですか？

不動産を扱う専門家が、中古マンションは「管理を買え」と言います。具体的には何を示すのかご存知ですか？現在では新築マンション市場と中古マンション市場が逆転し、俄然「中古マンション市場」の注目度がアップしている不動産市場、中古マンション購入の五ヶ条をお知らせします。

今、新築マンションの売れ行きが鈍くなっています。

背景は東日本大震災の復興事業や都心部の大規模開発が行われており、工事関係者の人手不足による建築費の高騰。そして土地取得価格の高騰が要因です。

とても一般消費者の手が届かなくなっています。

不動産経済研究所によれば２０１６年の新築供給戸数は３５７７２戸、ピークだった２０００年の９５６３５戸の４０％弱でした。しかし中古マンションの２０１６年の成約戸数は３７１８９戸（東日本不動産流通機構調べ）となり、新築マンションの供給戸数を中古マンションの成約戸数が上回る逆転現象が起きました。

建物は償却資産です。完成した瞬間から経年劣化が進み、定期的な修繕が必要となります。多くのマンションでは、１２～３年毎に大規模修繕工事の必要性が求められてきます。つまり「管理を買えとは！」、修繕に関する備えという意味を示します。

１，長期修繕計画

修繕積立金が月額１００円／㎡を割り込みは低すぎます！近い将来大幅に値上りしてきます！安いから良いでなく、安すぎるのがマイナス要素となります。

２，管理費の目安

管理費が月額３００円／㎡超は高すぎます！管理費は建物維持に関する毎月のコストに使われる費用です。以上に高い？のは管理会社に言いなりで運営されているマンションです。

３，エントランスの掲示板

各所有者に対する掲示物は定期的に行われていますか？古い掲示物がそのままになっている～管理人、管理会社の質が低いとお考えください。

４，駐車場の利用率

敷地内の駐車場の利用率が５０％以下になると管理費の値上がりに繋がります！駐車場の設置台数ではなく、駐車場の空き状況を確認ください。車離れの時代、機械式駐車場を設置しているマンションでは毎年利用率が低下、問題となるマンションもでてきています。

５，管理組合の役員

毎年同じ人が理事長、会計担当になっている。中には金銭トラブルに発展、管理組合が役員を訴えるといった報告がされるマンションもあります。

気になるマンションを見つけたら、不動産会社の担当者に「重要事項調査報告書」を見せてください！と言いましょう。この重要事項調査報告書は、管理会社が発行するもので、どのような管理をされているのか、今後どのよう管理をするのか（大規模修繕工事予定や管理費、修繕積立金の値上げ予定など）が記載されています。

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