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2020年12月09日
ブログ

西東京市北原町1丁目古アパート解体します

先月、西東京市在住のT様にご購入いただいた、西東京市北原超町1丁目の古アパートの外観です(12月7日撮影)。最寄り駅は西武新宿線「田無」駅。区画が整然と立ち並ぶ住宅街です。間口11M、奥行き12Mの約40坪の整形地です。10日(木)から建物の解体工事に入ります。

中古住宅を購入し解体する!ここで生じる問題‥

土地を購入し、建物はお気に入りのハウスメーカーで注文建築で建てる!~多くの人が望む形ですが、ハードルが高いのが実情です。一番は資金!!建売分譲住宅を購入するのと比較すると結構割高になります。また現在のマンション等にお住まいの家賃にプラスして、土地部分の対する一金利の支払いも発生するので経費的にもコストアップになります。

【資金面さえクリアーできればいいのか?】

意外なことに不動産市場には「土地」の売り物って少ないです。大きな地主さんに相続が発生し、その土地を不動産会社が競争入札で購入。許認可を取得し開発造成‥早くて3~4ヶ月。開発する規模が大きくなれば1年がかりとなります。時間がかかった分、分譲価格も高くなる傾向に。ゆえに目をつけるのは中古住宅の市場です。中古住宅を購入し解体し更地にする!!

【解体費用って馬鹿にならない】

ところで解体費用っていくらなの?~近年ものすごく高騰しており、以前と比べ物になりません。西東京市内で機械が入り、2トン車で残材が搬出可能な場合で坪あたり4万円はします。建物延床が40坪であれば160万円プラスアルファー、周辺のブロックなどの撤去費用などで200万円近くになります。

【解体更地渡し+ブロックの一部撤去】

この西東京市北原町1丁目は、契約条件として既存建物の「解体更地渡し」+「ブロックの一部撤去」で纏まる事ができました。えっ、そんな事ってあるの?全てがそうなることは有りませんが、交渉条件としては「アリ」なんです。この交渉、金額に換算すると‥2百数十万!!

建物を解体する前にやるべきこと知っていますか?

↓  ↓  ↓  ↓  ↓

隣地との境界を確認し越境物の確認です!

測量した結果、隣地の物置が僅かですが上空越境していることが分かりました。隣地の方に越境している部分の是正を求めることになります。建物本体が越境しているケースは少ないですが、雨樋や軒が越境している場合があります。このような場合は「新築、増改築する場合に是正をする。第三者に譲渡する場合はその旨を継承する」といった内容の覚書を手交することになります。いづれにしても先送りはせず、解消に向けて作業をすることです。

ブロック塀の高さが1.2M超は要注意!!

組積造のブロック塀の高さは
最高1.2m(ブロック6段)までとされています。

解決方法は3つ

①ブロックをやりかえる
②高さを1.2M以下にカットする
③法令に則り控えを加える



西東京市下保谷の解決例をご紹介します


https://splash-go.jp/contents/17894

不動産屋さんは建物解体の知識が乏しい場合が多いです。
・水道のメーターや排水の最終枡は撤去しない
・東電、NTTに電線等の撤去を依頼する
・宅盤をゾロにする(土地の道路の高さを同じにする)
・使わなくなった浄化槽、井戸についての作業指示
若い営業マンはトンチンカン(苦笑)

でも‥いちばん大切なのは近隣への挨拶回りです
事前にご近所さんへの挨拶回りは勿論、連絡先等を伝えておくことです。解体工事途中に何か迷惑になることが起きたらを想定しておかなければなりません。

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【鈴木義晴のプロフィール】
頑張るではなく「顔晴る」の意味
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