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2020年06月15日
ブログ

WEB住宅ローン審査は不確実性がある!

住まいの購入と住宅ローンは切っても切れません

所定の申込書に必要事項を記入し
会社員の場合は源泉徴収票・保険証・運転免許証の写し
これらの証明書等に購入予定の物件チラシを付けて申請します
各行とも2~3営業日で融資の可否がなされます

最近では申込書といった紙申請ではなく
スマホでのWEB申請が主流になってきました

確りとしたセキュリティ
ビックデータによる審査の均一性
時代のニーズに即したWEB申請なのですが…

本来住宅ローン審査は
借りる人と物(不動産)
総合的に審査するのですが
WEBの住宅ローン事前相談では
借りる人の部分しか審査がされません

物(不動産)の審査なしで
融資の可否がされてしまうのです
住宅ローンの審査について解説します

借入可能金額と借りられる金額は違う‥どういうこと?

借入可能金額とは
支払い中の借入などに
住宅ローン借入希望を加え
返済比率に基づいて出される数字

↓ 

ちょっと分かりづらい?



年収400万円以上であれば
おおよそ7~8倍の借入が可能です
フラット35であれば約10倍程度まで

借りられる金額とは
買う不動産の価値(担保能力)を試算
銀行が貸し出す金額です

新築一戸建てであれば
その多くは問題ないのですが‥
注意すべきはリノベマンション

銀行により回答にバラツキがあります

今年の事例でいけば
西東京市内のリノベマンションで
りそな銀行は大幅減額!
三菱UFJ銀行は満額回答!!
物(不動産)の審査をしての差

メガバンクでこの差ですから
ネットバンクの簡易の事前相談
推して知るべし!!

貸してくれる金額は
人だけでなく物(不動産)の審査
これをクリアしていないと意味がありません

保証会社の審査には銀行は逆らえません!

ローンの審査を行うのは
住宅ローンを提供している銀行ではありません
銀行指定の保証会社が審査をしています

ネットバンクは保証会社を
利用せず自社で審査をしています
物の審査が辛い?

地方銀行や信用金庫などは
外部の保証会社を利用しています
物の審査が緩い傾向あり

保証会社は
住宅ローン利用者が
一定期間滞納してしまった場合に
利用者のローン残債を代わりに金融機関に返済します
これを代位弁済と言います

代位弁済が行われると
住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移り
滞納してしまった利用者には保証会社から返済の請求されます

審査基準は各行「ブラックボックス」で非公開

適正な審査が行われているのでしょうか?

稀にですが疑問を感じることがあります

人的審査と物的審査を経て
ある銀行では『グレード』と称して
6ランクに分けます

Aから始まり最後はF
Aランクは金利優遇を最大にし
Dランクまで金利優遇幅に差をつけた後
E、Fランクは謝絶(融資見送り)となります

厳格な基準があるようですが
しかし信じられないこともあります。

同一銀行で違うローンセンターに提出したお客様
融資金額に大きい差(最大2倍)が開いた事例があります

なぜ、そこまで違ったのでしょうか?

人的審査と物的審査以外に
特定の会社を優遇する傾向があります

顕著な例としては
土地を買って建物を建てる
このようなケースで遭遇します

ハウスメーカーと
地場の工務店では取引量が違います

「えっ、そんなことがあっていいのか?」

顧客ファーストではなく
取引先ファーストの実態です

『土台に乗りません』増加するスコアリング審査の弊害

スコアリング審査とは?

家族構成・年齢・年収・自己資金額
他からの借入の有無(車・奨学金・スマホ分割)
勤務先・勤続年数・会社の規模…
過去の借入における延滞履歴など事故歴
これら借りる人の各種情報を数値に置き換えます

これがスコアリング審査です

購入される物件
売主(法人の場合)情報もチェック
総合的な判断がなされます

とここまでは一般論(苦笑)

スコアリング審査のベースは
過去の延滞や競売となった事故情報です

どのような人が返済を延滞したか?
返済において負担率何%が破たんする?

これらをまとめて一定基準にしているのです

ビックデータに基づいた審査
以前と比べて個別要素を加味しなくなりました
どうして「住まいを買うのか?」重きをおきません

・定年後の返済計画は…
・永住権の持たない人の勤務先は…
・国籍は日本なのですが言葉が少し弱い…
・親御さんのためのセカンドローンなのですが…
・今のお住まいは1年後に売却する予定なのですが…

以前であれば話を聴いてくれたのですが
「それでは土台に乗りません」
と言われます(苦笑)

不動産会社の営業マン“法人決算書”や“確定申告書”を読み解くことができない人‥多いです

住宅ローンには自信あります!

自信を持って口にするのは
貸す側の論理で考えられるからです

当たり前のようですが
不動産会社の営業マンの多くは
この考え方をできない人が多いのです

大手不動産会社
ハウスメーカー営業マン
源泉徴収票一枚だけばかり
難なく住宅ローンが通過する人
それ以外の人あまり経験していません

勤続年数が短い人
自己資金が少ない人
自営業者の人といった方の

ローンの取扱いに不慣れなのです

法人の決算書
自営業の確定申告書
内容の見方を分からない人
不動産業界にはたくさんいます

そのようなレベルの低い人
銀行や保証会社の担当と交渉し
融資を引き出すことは無理です!

不動産仲介業に従事し30数年
自ら会社を興して20年の私です。

「借りられるかな?」
少し不安な人
私がお手伝いします!

この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
顔を見せて身分を明らかにし、真っ当なお手伝いをします。しつこい営業はしません、しつこくされるのが嫌いだからです。西東京市には、たくさん良いところがあります。親切でやさしい人がたくさんいらっしゃいます。一人でも多くの人に、その良さを知って欲しい、そして暮らして欲しい。モノよりもコト、コトよりもヒトを大切にする!そんなわたしです。
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