天下分け目の昭和56年6月1日知ってる？

マンションの新耐震基準って知っていますか？

昭和56年6月1日を境に、

それ以前に建てられた建築物は旧耐震、

それ以降に建てられた建築物を新耐震、

と言われます。

中古マンション売買において、

旧耐震なのか？新耐震なのか？、

これが正しく天下分け目となることを、

分かりやすく解説します。

耐震基準とは建築物の設計段階で、

地震に対する建築物の耐久構造の基準を示すものです。

昭和25年（1950年）に、

人の命や財産を守ることを目的に、

建築基準法で定められた基準となっており、

建築物の敷地や構造、設備に対しての基準が定められています。

現在日本にある建築物はすべて、

この基準を守らなければならないという決まりがあります。

昭和56年6月1日以降に適用されている耐震基準を“新耐震基準”、

それより前に適用されていた基準を“旧耐震基準”と呼ぶようになりました。

過去に起きた大震災に合わせて耐震基準は見直されてきました。

昭和53年（1978年）の宮城県沖地震や平成７年（1995年）の阪神・淡路大震災、

多くの住宅や建築物の倒壊やブロック塀の損壊による大きな被害が見られ、

多数の死傷者が出ました。

新耐震基準と旧耐震基準の大きな違いは耐震基準の震度の大きさです。

↓

旧耐震基準では震度5程度の地震に関しては、

倒壊または崩壊がなければ良いという基準でした。

新耐震基準では震度5程度の地震に対して、

部材の各部が損傷を受けないことが条件であると決められています。

旧耐震基準の建物が震度5程度の地震を受けたとき、

損傷を受けることが大いにあり得るということです。

新耐震と旧耐震の見分け方は着工日を基準にしております。

竣工日でないことにくれぐれも注意してください。

一般の消費者の方が住宅の検討をするうえで問題なのは、

チラシやWEBサイトでは着工日は表示されていないことです。

広告等のデータや建物の外見で新旧耐震を見分けるのは難しいです。

【確実な調査は建築確認取得日】

建築の期日を調べる公的な記録証明としては、

「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」があります。

証明書には建築確認が出た日が記載されています。

建築物は建築確認が出ないと建築できませんから、

昭和５６年６月１日以降に公的機関が建築確認を出ている物件は、

ほぼ確実に新耐震であると言えます。

「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」は、

都道府県庁や市区町村役所にてし写しを取得することができます。

大手メガバンクでは

旧耐震基準のマンションには、

住宅ローンは取扱いされません。

科学的な方法で耐震診断を実施され、

新耐震相当の見極めをする証明がされない限り融資はダメです。

フラット３５（住宅金融支援機構）利用の場合、

長期修繕計画（20年以上）がなければ融資はされません。

他にも次のようなことが挙げられます

【旧耐震マンションのデメリット】

・耐震性が低い
・住宅ローン控除が利用できない
・贈与税の非課税制度が利用できない
・不動産取得税や登録免許税の優遇が利用できない
・修繕積立金が高額の場合がある建て替えリスクがある

平成30年で全国に654.7万戸のマンションがあります。

そのうち1万1,280棟79万3,633戸が旧耐震物件なのです。

約12％が旧耐震物件であり約8戸に1戸は旧耐震になります。

首都圏では約186万戸のマンションがあり、

そのうち45万1,560戸が旧耐震なので約24％、

つまり4戸に1戸は旧耐震物件なのです。

旧耐震物件だからといって、

必ずしも耐震性に問題があるわけではありません。

中古マンションを探す際の「注意するポイント」にしてください。

公的証明書上で旧耐震のマンションでも、

耐震診断に基づき耐震補強工事を実施されている場合もあります。

信頼できる人に声を掛けてください。

「台帳記載事項証明ありますか？」

「耐震基準適合証明書ありますか？」

旧耐震マンションの売買、

30数年の経験と知識で事実をお伝えします。

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