家を売る人は必見！隠れたる瑕疵（かし）を甘く考えてはいけません！

売買の対象となる

不動産の隠れた瑕疵について

分かりやすく解説します

普通の生活を行うのに

支障をきたすような欠陥が

購入時には明らかになっていない場合に

売主側が買主側に瑕疵に対する責任を負う

隠れた瑕疵に対しては

売主側が修繕等を行うことになります

３つの瑕疵（かし）


物理的瑕疵
・軟弱地盤
・土壌汚染
・地中埋設物等の土地の瑕疵
・シロアリ、雨漏り、水漏れ等建物の瑕疵


心理的瑕疵
・事故物件（事件事故等が発生）
・周辺に嫌悪施設や暴力団等の事務所がある


法律的瑕疵
・建築物の法規制（建ぺい率、容積率オーバー）
・利用用途の許可や制限の条件


専門家に確認してもらわないとわからないような内容、買主の気持ちによって瑕疵となる内容、目には見えない傷が瑕疵。売主も気づいていないような構造的な欠陥などが瑕疵ということです。

売主が売却時に気づいていない欠陥について、売却した後に修繕等の責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。どのような欠陥を売却後どの程度の期間まで責任を負うのか、
これを明確にしておかないと売買後にトラブルになる可能性があります。

必ず瑕疵担保責任について、売買契約書に記載しておく必要があります。

買主から売主に瑕疵担保責任の追求を行うことが出来る！

瑕疵担保責任の期間を売買契約の段階で決めておかなければなりません。個人間売買の場合は通常3ヶ月に設定しています。


瑕疵担保免責とは？

瑕疵担保責任の期間を定めておかないと、1年近くたって修繕を請求される可能性もあります。中古物件等の場合は経年劣化してしまうことは避けられないために「瑕疵担保責任は負わない」という特約を付けた契約を行うことも可能です。

これを瑕疵担保免責と言います。

瑕疵担保責任の範囲は？

瑕疵担保の期間等を売買契約書に定めたら、どこまでの責任を負うのかも明確にしましょう。責任の範囲をはっきりとさせておくことでトラブルを防ぐことが出来ます。

責任を負う範囲については期間と同様に売買契約書にしっかりと記載しましょう。

欠陥について売主側が認識しており、買主側に対して告知をしていない場合には、瑕疵担保責任の定めた期間を超えていても、修繕費等を請求される可能性があります。事前に欠陥等を把握している場合には、買主側に対してきちんと告知しておく必要があります。

告知した上で、買主側が了承し、購入した場合には購入後にその欠陥による不都合が生じても、売主側には責任がなくなるということになります。

瑕疵担保責任は隠れた欠陥に対しての責任です。

中古不動産の場合は築年数が経過し、建物等が劣化する「経年劣化」があります。

雨漏りを例にあげると、構造的な欠陥で雨漏りが起こっているのか？
経年劣化によって雨漏りが起こっているのか？
判断が難しいです。

そのため、瑕疵担保責任に関するトラブルが非常に多くなる傾向にあります。

瑕疵担保責任のトラブルを回避には、事前に問題となるであろう箇所を明確にし買主側にしっかりと通告しておく必要があります。雨漏りしていますと伝えておくことで、それを了承して買主側は購入したということになりますから、売主側に雨漏りを修繕するよう請求することは出来なくなります。

築年数が20年超え、外壁の塗替えや屋根の塗装、給湯器の交換など‥リフォームをしていない方、より神経質にならなければなりません。

売ることは不動産屋の看板があればできます。瑕疵担保責任に関するトラブルは看板ではありません。ひとえに経験にもとづく知識です。

ちゃんと調べる！
後々トラブルにならない工夫！

経験が乏しい営業マンは逃げます！
大手不動産会社は一般的な対応になりがちです！
わたしは一切逃げません！

“顔晴る”社長の活動日記