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2020年05月11日
不動産ブログ

いま締結している専任媒介契約を他の不動産会社に切り替えることはできますか?

専任媒介契約の解約について、媒介契約約款では「専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合は、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、契約を解除できる」としています。

例えば、売却依頼した物件が不動産売却サイト等に掲載されていない、担当者のレスポンスが悪いなど、売却のために積極的に活動していないようだという不信感がある場合は解除ができます。

専任媒介契約を途中解約したい

専任媒介契約については、宅地建物取引業法で契約期間は最長3ヶ月とされています。

どうも不動産会社が気に入らない、しっかりやってないので解約したいけど、なんかリスクがあったら嫌だなと思う場合は、3ヶ月が経過して契約を更新しなければ、何のリスクも負わずに、期間満了となり契約自体は終了します。

3ヶ月後に更新しなければ自動的に契約自体は解除されますが、3ヶ月が経過していなくても、不動産会社との合意がなされれば、媒介期間中であっても専任媒介契約の解約はできます。


電話でもできますが、書面にしたほうがトラブルは防げます。解約の旨を不動産会社への電話連絡後、書面を提出するのが望ましいです。

また専任媒介契約を解除する事で、契約に関しての違約金、ペナルティを不動産会社に支払う必要は一切ありません。

ただし、媒介契約を解除することに対して、不動産会社に違約金等を支払う必要はありませんが、媒介契約を交わした日から解約した日までに、不動産会社がかけた広告費用などは請求される可能性はあります。

解約したくなる一番の理由は

不動産売却が思うように売れない状態が続くと、不動産会社は売却価格を下げれば売れる可能性が高まるため、価格を下げる提案をしてきます。

しかし本当に価格を下げるべきなのか、不動産会社は販売のための営業活動は満足の行くレベルで行っていたのか、またその状況報告はされていたのか疑問になります。

売主が媒介契約を解除したくなる理由は、「値下げの理由が納得いかない」が最も多いようです。不動産会社の値下げ提案に対して、なぜ値下げをするべきなのか、理由が明確になっていないからです。

不動産会社も売却するための活動を必死に行っていれば、しっかりとした状況報告をしてくるはずです。

媒介契約に違反をしていた場合

専任媒介契約を締結して、不動産会社とあなたのどちらかが違反をすることで、契約解除となり損害を受けた側が賠償を求めることができます。契約書の内容をしっかりと把握して違反をしないように気を付けましょう。

不動産会社は、媒介契約から7日以内に指定流通機関へ登録しなければならず、2週間に1回以上業務の処理状況を報告する義務があります。これらの登録や報告がなされていないことがありますので、適切に登録されているか、報告はきちんとされているかを確認しましょう。

一方、反対に売主の場合は、専任媒介は一社としか契約ができません。「ばれない」という気持ちで、こっそり他社にも依頼している事が判明すると、逆に損害賠償の請求を受ける可能性もありますので注意が必要です。

また契約を解除せず、勝手に他の不動産会社に依頼して、不動産取引を成立させてしまった場合は、後で媒介契約中の不動産会社から約定金額を請求される場合があります。

自分で購入希望者を見つけた場合

多くの不動産会社は依頼主のために真面目に売却活動を行っています。一方的な理由で解約するのはよく考えてからにしましょう。

例えば、「自分で購入希望者を見つけたから不動産会社を利用する必要がなくなったので解約したい。」という場合、媒介契約約款では・・・

「専任媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、不動産会社は売主に専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。」


と書かれており、何らかの費用を請求される場合があるので注意が必要です。

不動産会社から費用を請求されたら

専任媒介契約の期間は3ヶ月となっていますが、様々な理由で、契約途中の解約は可能です。

ただ媒介契約約款では、不動産会社の責めに帰すことができない事由によって媒介契約が解除されたとき、不動産会社は依頼主に対して、「専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。」という規定があります。

もし、不動産会社から何らかの費用を請求されたら、どのような費用なのか明細書を提出を求めてください。またその費用についての説明を受けてください。


納得のいかない場合は、交渉の対象となります。不動産会社の言われるがままに支払う必要はありません。

まとめ

専任媒介契約は、1社としか媒介契約を結ぶことができないため、売却活動中に何らかの不満があり、専任媒介の契約を解除すれば、別の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

同じ不動産会社でも物件の種類等によって得意不得意があり、一戸建てを得意としていて経験数もある者、マンションを得意とする者など、依頼する側も不動産会社やその担当者を見極める必要があります。

どこを選んでいいかわからないといった場合は、複数の不動産会社に査定の見積もりを依頼して、机上査定の段階で不動産会社の実力を見るというのも一つの方法です。

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