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2020年02月24日
不動産ブログ

失敗したくない不動産売却

はじめて住まいを売るとき、何から準備したら良いのかわからないものです。また最初の住まい売却は、失敗したくないと思う人も多いことでしょう。

住まいを買うときは、不動産会社など多くのサポートがあったはずですが、売るときは自らが行動を起こさなければなりません。

ここでは不動産売却を失敗しないために、住まいを売るための準備を詳しく解説します。

住まいを売るときの流れ

お住まいを売る事情は様々です。子どもが独立して夫婦二人では広すぎるので売りたい、海外へ転勤になるので処分したい、子供の成長に伴いもう少し大きな家に住み替えたいなど、住まいを売ることは、そう何度も経験するものではありませんが、はじめに流れを理解しておけば、行動もしやすくなるでしょう。

相場を調べる

ご所有の不動産を売ると決めたときに、まずはいくらくらいで売れるのか相場を調べることから始めましょう。

相場はインターネットで簡単に調べられます。不動産ポータルサイトで、似ている物件を検索して価格を調べたり、不動産売却一括サイトを利用すれば、無料で査定することが出します。

ただし、インターネットで調べた相場はあくまで目安となる値段のため、必ずしも調べた値段で売れるということではないので注意が必要です。

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みなさんがよく利用している不動産売却一括査定サイトはご注意ください!

不動産の査定依頼をする

不動産会社に査定を依頼しましょう。査定は無料でしてくれる不動産会社がほとんどです。

不動産会社が提示した査定結果は、事前に調べておいた相場を目安に判断することができますが、1社だけの査定価格を信用するのはリスクがありますので、できれば数社に査定依頼をするほうが良いでしょう。

不動産会社数社に査定を依頼した中には、なるべく高く売りたい売主に選んでもらうため、高めに査定する不動産会社もいますので、注意が必要です。

不動産会社と媒介契約

不動産会社へ売却の仲介を正式に依頼するには、媒介契約を結ばなければなりません。主な媒介契約の形態は3つありますが、ご自身が希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶかを決めましょう。

専任専属媒介契約は、不動産会社1社だけに依頼し、自分で買主を見つけても直接契約ができない。

専任媒介契約は、不動産会社1社だけに依頼するが、自分で買主を見つけて直接契約をすることができる。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することができ、自分で買主を見つけて直接契約することもできる。ただし、この一般媒介契約の場合、不動産会社は熱心に営業活動をしてもらえないなどのケースが多く見受けられますので、注意が必要です。

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不動産会社と締結した“専任媒介契約”は途中解約できますか?

売却活動

不動産会社と媒介契約をしたら、売却活動が始まります。

不動産会社に査定をしてもらった値段を参考に売却価格を決定します。

売主が住みながらにして自宅を売る場合は、購入希望者より物件見学の要望があったときに、内覧の対応をしなければなりません。

また購入するにあたって、購入条件や価格の交渉があった場合は、柔軟に対応したほうが良いでしょう。

売買契約

交渉が成立し、購入者が確定したら売買契約を締結します。

売買契約締結にあたって、買主は売主に契約手付金を支払い、売主は物件の状況を買主に詳しく報告しなければなりません。

建物の雨漏りがあるかないか、付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備に不具合や故障がないか、また近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についての報告が必要になります。

引き渡し

引き渡しは、買主から残代金を受領し、売主は隣地の境界確認、公共料金の清算を済ませておく状態にし、買主様へ鍵を引渡すことで終了します。

売却に必要な書類を確認

いざ売却となったときに慌てないためにも、早いうちから売却に必要な書類をを揃えておくようにしましょう。
  1. 登記済権利証
  2. 固定資産税納税通知書
  3. ローン残高証明書(住宅ローンを利用中の場合)
  4. 地籍測量図・境界確認書
  5. 建築確認済証および検査済証
  6. 建築設計図書
  7. 管理規約または使用細則など(マンションの場合)
  8. 住宅性能評価書等(取得されている場合)
  9. 購入時の売買契約書など

築年数の古いおうちを売却する方に多いのが書類や住宅資料の紛失です。売買契約書や登記済権利証などはお手元にありますか?

家屋や土地に抵当権が付いているかなどは把握していますか?「自分の名義だと思っていたのに亡くなった父親の名義のままだった」などということがないように書類は今一度確認しておきましょう!

登記済権利書または登記識別情報

登記済権利証は、法務局から登記名義人に公布される書類です。権利書といったほうが分かり易いかもしれません。登記名義人がその物件の所有者であることを証明する重要な書類です。

また売却する物件が平成17年以降に取得したものである場合は、登記済権利証の代わりに登記識別情報を発行される場合もあります。

登記識別情報とは、登記済証に代えて発行されるアラビア数字その他の符号の組合せからなる12桁の符号で、不動産及び登記名義人となった申請人ごとに定められます。

固定資産税納税通知書または評価証明書

固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類です。

毎年1月1日時点で、不動産の所有者に課税される固定資産税の詳細が記載された書類です。

固定資産税の納税義務は売主にありますが、取得時期に応じて負担額が調整され、売主に一部払い戻されるのが一般的です。

ローン残高証明書またはローン返済予定表

住宅ローンを支払い中の場合は、契約をするうえで実質的に必須と同じ扱いをうけるので準備が必要です。買い主や不動産会社に状況を伝えるためだけでなく、自身の種有する不動産を売却後に住宅ローンを完済できるかを確認するためにも必要です。

ローン残高証明書の代わりにローン返済予定表もローンの残高が記載されているので、残高証明書の代用になります。

もし紛失してしまった場合は、借入を行った金融機関に依頼することで、再発行が可能です。

地籍測量図・境界確認書

地積測量図は、道路や隣接する土地との境界が定められた上で測量され、その結果が図面として記載されて、土地登記簿に登録されているものです。

境界確認書は筆界確認書ともいいますが、隣接する土地所有者と立会って署名・捺印した書類を双方一通づつ所有しているのが一般的です。


特に敷地の境界が不明瞭だったり、隣接する土地とトラブルになる可能性がある場合はあったほうが良いでしょう。ない場合は、土地家屋調査士に依頼する必要があります。

建築確認済証および検査済証

建築確認済証は、建物を建てるときに、建築会社が市区町村などに建築の確認を申請して、許可してもらった証明書です。

検査済証は、工事完了後に確認申請通りに建築されたことを確認した証明書です。

また建築確認済証、検査済証を紛失してしまった場合、再発行することはできませんが、市区町村役所の建築指導課に保管されている台帳記載事項証明書で代用が可能です。

建築設計図書

一戸建てを新築で購入した場合は、購入時にもらっている書類です。建築設計図書は、不動産会社が販売用の図面を作成するのに必要でもあり、あったほうが売却で有利になります。ただしマンションの場合は不要です。

その他の書類も色々あった方が、購入希望者に良いイメージを与えられるでしょう。

管理規約または使用細則など

マンションの場合は、管理規約、使用細則、維持管理等の記録(管理費・修繕積立金・管理組合費・町内会費等)が必要です。

管理費や修繕積立金とその改定予定、駐車場や庭の使用権、専有部分の用途制限、ペット飼育制限、管理費や修繕積立金の収支や滞納額、大規模修繕の予定と長期修繕計画表などがマンション売却に大きく影響しますので、なるべく多くを準備しておいた方が良いでしょう。

住宅性能評価書等(取得されている場合)

住宅性能評価書は、国土交通大臣に登録した第三者評価機関が全国共通ルールのもと、住宅の性能を公平な立場で評価し、その結果を表示した書面です。

戸建てもマンションも同様にグレードの高い家にしか発行されませんので、あれば売却に有利です。

購入時の売買契約書など

新築や中古で購入したマンション、一戸建て、また土地では、売買契約書、重要事項説明書、マンション購入時のパンフレットなどあった方が便利です。

重要事項説明書があると、ご自身が購入時に何を通知されたのかわかるため、売却時の瑕疵を防ぐこともできます。

また不動産会社が査定する際にも、査定精度を上げるために役立ちます。

購入希望者へのおもてなし

もしご自身が買う側だったら、今住んでいる家を欲しいと思いますか?どこをどのようにすれば、魅力的な家に見えるか?

買主の気持ちになって、今一度住まいの点検をしてみましょう!

やはり大前提は、家をきれいにすることです。「売りに出すとき、また買主が見学する時になって片付ければいい」と思ってしまう方もいると思いますが、お住まいの印象は見学の時だけでなく、住まうご家族の歴史そのものが記憶として残ります。

整理整頓されて、掃除が行き届いたお住まいは、空き家(空室)になっていてもアピールする何かがあるはずです。

住まいの履歴書作り

住まいの履歴書を作っておけば、購入希望者の方にわかりやすく好印象を与えられます。

住まいの履歴書は、すまいの設計・施工・維持管理に関するすべての情報を集めたものです。

施工写真、施工図面、確認申請書、施工関係者、定期点検の記録、リフォームや増改築の記録、家具、家電など取扱説明書など、いつ・誰が・どのようにしたのかが明確になっていると、物件に対する信用度が高くなり資産価値も高まります。

売買物件として市場に売り出された時に、適正な価値を判断する際の資料として利用できます。

新築物件には、建築業者の作成した細かい情報がありますが、中古物件にはそれがない場合があるため、住まいの履歴書があることで、安心する購入希望者は多いでしょう。

是非はじめての不動産売却を成功させてください!

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