仲介と管理を依頼する不動産会社を選ぶ

住まいなどを貸す場合、その管理業務が発生します。

賃貸にかかわる管理業務を自分で行うことも不可能ではありませんが、不動産会社に委託することもできます。

委託を受けた不動産会社は、借主の入居後から退去までの一連の業務を行います。

管理業務には大きく分けて「入居者管理」と「建物管理」の2つがありますが、いずれの業務も密接に関係しており、業務の内容も不動産会社や契約の内容によって様々ですので、何をどこまで任せたいのかを整理した上で、業務を委託することが重要です。

入居者管理の業務内容は大きく2種類に分けられます。ひとつは入居中の賃料管理や苦情などに関する対応で、もうひとつは契約更新、解約など契約期間終了前後の対応です。

賃料集金代行
借主から月々の賃料、管理費などを所定の日に集金する業務。
振り込み、カード会社による提携サービスの利用、現金での回収などの方法があります。

賃料滞納への対応
借主が賃料滞納した際に連絡などの対応を行う業務。
管理会社によって業務内容は異なりますが、賃料滞納には、適切かつ迅速な対応をしてくれる不動産会社を選びましょう。

賃料保証
借主が一定の保証料を支払うことで、借主の賃料、管理費、駐車場料金等の居住用賃料債務について、保証会社が債務保証を行うサービス（機関保証といわれる）。

借主が賃料を滞納した場合に、貸主は保証会社からの弁済を受けることができます。
会社によって保証内容は異なるので、十分確認することが必要です。なお保証業務には、賃料滞納後の賃貸借契約の解除、明け渡しまでにかかる弁護士費用を負担する特約などもあります。

苦情対応
入居者からの苦情や入居者と周辺住民とのトラブルなどの対応を行う業務。
なかには24時間電話対応をしてくれるサポートセンターを設けている不動産会社もあります。

契約更新業務
借主に契約更新、あるいは退去の意思を確認し、更新の場合には必要な契約書類を用意するなどの対応を行います。
退去の際、貸主に代わって明け渡しに立ち会うなどの業務を行っていることもあります。

実際にはご自身で業務内容を確認し、委託してください。

建物管理には、日常的な業務と退去にかかわる業務、その他長期的な業務が含まれます。どのような業務を委託するのかは、業務内容と費用を十分に検討した上で決めましょう。ただし賃貸する物件が分譲マンションの場合は、共用部分の建物管理はマンションの管理組合で行われます。

日常的な業務
定期的に管理員を派遣して、清掃やゴミ出しなどを行う業務が中心となるが、巡回の頻度など具体的な業務の内容については個別の契約によって異なります。

退去にかかわる業務
入居者の退去後の室内の状況に応じたクリーニングやリフォーム、修理などの手配をします。入居者管理と一括して委託している場合であれば、退去の申し出があった時点から手配をしておくこともあります。

その他長期的な業務
物件の価値を落とさないためには、適切な時期に適切な補修を行うといった、建物の老朽化対策が必要です。そのための長期修繕計画作成、予算計画作成などが主な業務となります。

管理業務に関しては不動産会社に対する法規制がないうえに、業務内容が多岐にわたるため、委託する業務の詳細な内容、委託にかかる経費などについて十分に検討し、慎重に判断しましょう。

仲介業務も考慮して委託先を選びましょう。仲介を行っている不動産会社が管理業務を行っているとは限りません。管理業務の委託を予定している場合には、仲介と管理を１社に任せるのか、分けて任せるのかも踏まえて不動産会社を選択しましょう。

管理業務には法規制がないため、不動産会社と適切に契約を結ぶことが極めて重要です。万が一、不動産会社と管理業務に関するトラブルが発生した場合には、契約書が解決の拠り所となりますので、契約内容（希望する業務内容に漏れはないか、委託費は適切か等）もしっかりと確認しましょう。

一般的な管理委託手数料は賃料の4～10％の場合が多いようです。ただし、委託する 業務内容等によって変わりますので、あくまでも参考であることに留意し、実際には業務内容を明確にした上で、複数社から見積もりを取るなどして個別に確認しましょう。