狭小住宅と再建築不可の住宅の下見～再建築不可、簡単に見抜く方法を教えます！

西武新宿線「西武柳沢」駅徒歩１０分、「東伏見」駅徒歩１２分の場所に建てられる新築分譲住宅全２棟の現地の様子です。地元の方であれば誰も知る『東伏見稲荷神社』、こちらから徒歩１分の場所、西東京市立東伏見小学校の南側です。

敷地面積は１１６．３８㎡（３５．１９坪）、この敷地を２分割します。そして木造三階建てを建てるのですが‥写真をご覧になってもイメージがわかないかと（苦笑）施工図面を見ましても上手く考えたプランに拍手（パチパチ）狭小住宅の限界と言われる間口２間物のプランです。入隅のない総三階ゆえ捻れの不安はないのかなあ～と個人的に感じています。近日中に特設ページにて詳細をアップいたしますので少々お待ち下さい。

ところで‥狭小住宅って何坪からを言うの？

厳密に言って何坪からを狭小住宅という決まりはありません。西東京市周辺では新築分譲住宅の土地面積は１００㎡～以上が一般的です。こちらの現場のような１宅地６０㎡を割ると狭小住宅と言えるでしょう。最も私が生まれ育った三ノ輪ではこれより狭い４０㎡の土地でした。但し、土地の面積が小さくても容積率が良ければ、意外と間取りは入ります。やはり設計力なのかなあ～と思います。

こちらは練馬区内に建つリノベーション住宅です。昭和４８年７月に建てられた住まいを耐震性も兼ね備えたフルリノベーション、新築同様の室内に仕上げられています。

南側に並ぶ３連の窓からは真夏の陽射しが射し込んでいました。

既存の建物の材料を活かしたリノベはちょっとレトロ感もあり個性的です。

以前ご売却のお手伝いをしたS様より「鈴木さん、息子が転勤から帰ってきて住まいを探しているのだけど‥。ちょっと気になる住宅があるのでアドバイスしてもらえませんか？」とメールが入りました。S様のお嬢さんご家族には新築一戸建てのご購入をお手伝いをさせていただきました。

調べると再建築不可！

再建築不可とは建築確認が取得できない事を意味します。前面道路の共有持ち分はあり、人や車両も通り抜けられる状況なのですが‥第三者の承諾が一部が取得できない状況です。このようなケースはママあるのですが、ここまで環境が整っているのにも関わらず、勿体無い状況です。再建築不可の場合、一部のノンバンク以外は取り扱いができません。１％を切る低金利の恩恵を受けることができないのです。

S様にはお電話で調べた結果をお伝えしました。メリット、デメリットと人により極端な見解に分かれるのが再建築不可の不動産です。不動産＝資産と考えることかと思います。

練馬区、西東京市では「再建築不可」となる不動産が多いのが現況です。この再建築不可を簡単に見抜く方法をご存知ですか？最終的には役所調査をしなければなりませんが、前面道路を確認することで大凡の「アタリ」をつけることができます。

マンホールの蓋を見る！

前面道路のマンホール、L字型側溝を確認してください。東京都の「いちょう」のマークがあれば道路と言えるでしょう。もし、「いちょう」のマークが無いと‥要注意です。今までの経験で大体アタリ！外していません（笑）ただ、これはあくまでも簡便な方法ですから。２０代、３０代前半の営業マンでは知らないかも。