土地と建物の名義と税制の特例　二世帯住宅を購入の場合の注意点

特例制度を充分に踏まえて、土地や建物の名義を親にするのか、子供にするのか話し合いをしましょう。必ず税理士など有資格者に確認することをお薦めします。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームの購入等をした際に、一定要件を満たせば住宅ローンの年末残高の１％相当を所得税から控除できる特例です。

この特例は「建物の所有者」が受けられます。土地のみの所有者は、住宅ローンを組んでも特例を受けられません。

住宅取得資金の贈与の非課税制度とは、父母等から資金の贈与を受けてマイホームの購入等をした際に、一定要件を満たせば、現時点では最大１２００万円まで贈与税が非課税になる特例です。

「建物の所有者」が受けられ、土地のみの所有者は資金の贈与を受けても特例を受けられません。

相続時精算課税制度とは、父母等から財産の贈与を受けた際に、一定要件を満たせば２５００万円まで、贈与税が繰り延べられる特例です。

ただし注意する点は、贈与を受けた財産は、父母等が亡くなった時点で相続財産に持ち戻して相続税を計算することになることです。

土地、建物の名義にかかわらず受けることができます。

居住用家屋の３０００万円控除とは、マイホームを売却して利益が出た際に、一定要件を満たせば売却益３０００万円まで税金がかからない特例です。

「建物の所有者」が受けられます。土地のみの所有者の場合でも、建物の所有者が生計を一にしている親族で、土地と建物を同時に売却する場合は、この特例を受けることができます。

ただし、控除される金額は建物の所有者とあわせて３０００万円までとなります。

居住用財産の譲渡損失の損益計算及び繰越控除とは、マイホームを売却して損失が出た際に、一定要件を満たせば売却損を給与や年金等の他の所得と相殺できる特例です。

「建物の所有者」が受けられ、土地のみの所有者の場合でも、一定の場合は特例を受けることができます。

小規模宅地の評価減とは、相続が発生して相続税を計算する際に、一定要件を満たせば土地の評価額を最大８０％減額できる特例です。

この特例は「土地の所有者」が亡くなった時に受けられます。亡くなられた人がマイホームを所有していても、建物しか所有していないと特例を受けることはできません。

なお建物を「区分所有登記」にすると、土地の一部しか特例の対象とならないケースがありますので注意してください。