相続登記の申請をしないとどうなる？相続登記の義務化とは？

相続登記は、ある個人が亡くなったときに、その遺産や財産の相続人が正式に登記される手続きを指します。

これは、遺産の所有権が適切に引き継がれ、法的な手続きが遵守されるようにするためのものです。

相続登記は、遺産や財産の取り決め、分配、法的な権利の確立に関する重要な役割を果たします。

不動産登記法が改正され、相続により相続人が不動産の所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由がなく、義務に違反した場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。また2024年4月1日より以前に相続した不動産の場合も、３年の猶予がありますが、未登記のものは義務化の対象となります。

「引用：東京法務局」

正当な理由がある場合の例として、相続人が極めて多数であることで戸籍謄本などの必要な資料の収集、また相続人の把握に多くの時間を要する場合、また遺言の有効性や遺産の範囲等が争われる訴訟が係属している場合、登記申請義務を負う相続人自らが重病等の事情がある場合などが考えられます。

これまで相続登記の申請は任意とされており、相続登記の申請が義務とされておらず、その申請をしなくても相続人が不利益を被ることがありませんでした。

相続した土地の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、費用や手間
を掛けてまで登記の申請をする意欲がなかった。

このように不動産の相続登記が適正に行われないことにより、所有者不明の土地や建物が増加しており、土地の所有名義がすでに亡くなった人のままになり、実際には誰が所有者かわからなくなっています。

相続登記がされないことなどにより、不動産登記簿を参照しても、所有者が判明しない土地、また所有者が判明しても、所有者に連絡がつかない土地を「所有者不明土地」といいます。

この所有者不明土地は、公共事業や復旧・復興事業の支障となったり、土地の買収が難航して適正な利用や取引が難しくなり、土地の利活用の阻害原因ともなっています。

また、適正な管理が確保されないと、ゴミの不法投棄、治安の悪化等により周辺の地域に重大な悪影響を及ぼす場合や、土砂の流出や崩壊などにより土地災害を発生させるおそれがあります。

このような背景もあり、所有者不明土地の発生を予防する法改正がなされました。

相続登記をしないままにしておくと、不動産を売却しようと思ったときに取引ができません。また不動産を担保にすれば金融機関からお金を借りることができますが、相続登記をしないままだと融資を受けることはできません。

不動産を担保にしたり、不動産を売却できるのは原則として登記名義人だけです。不動産を売却や担保にするときには、実際の名義人と登記簿上の名義人が必ず一致していないといけません。たとえ不動産の元の所有者と親子関係があったとしても、故人名義のままではできません。

建物を相続した場合、管理等を怠っていると、特定空き家に指定され、行政から勧告を受けた場合、固定資産税の減額措置が適用されなくなり、これまでより高額な税金を払わなければならなくなってしまう可能性があります。

相続登記をせず放置すると、相続人が亡くなって新たに相続が発生し、不動産が相続人の子どもなでへ引き継がれ、二世代分の相続登記をしなければならず、権利関係が複雑になっていくリスクがあります。

以上のように不動産の相続登記をしないで放置していると、デメリットが多数発生するかもしれません。管轄の法務局に早めの申請して相続登記を行う必要があります。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本
• 法定相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
• 法定相続人の住民票
• 法定相続人の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書
• 遺産分割協議書（遺言書がある場合は遺言書）
• 相続人関係説明図

相続登記の申請義務は、相続人が不動産の所有権の取得を知った日から３年以内となりますが、不動産の相続で、遺産分割協議の話合いがまとまらないなどの場合、相続人が多数に及び、相続人の調査や連絡をつけることに多くの時間を要する場合など、相続登記の期限に間に合わなくなる事例も少なくありません。その場合は改正不動産登記法による「相続人申告登記」という制度を利用することで、相続登記の申請義務を果たすことができます。

相続人申告登記とは、相続人が登記官へ申告することによって、相続登記の申請義務を履行したものとみなしてもらえる登記の新しい制度です。

この申出がなされると、申出をした相続人の氏名・住所等が登記され、一応の所有者が明らかになりますが、申請義務を果たしたことになるのは申告した相続人のみです。相続人が複数の場合は各々の相続人も申告しないと過料になる可能性があります。

但しこの時点では正式な相続登記ではありません。相続人申告登記をおこなったあと、遺産分割の話し合いが決着したときは、あらためて相続登記を行って正式な不動産の所有者を登記する必要があります。期限は遺産分割の日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務づけられています。

相続登記は、法的手続きを遵守し、相続人の権利を保護するために非常に重要です。登記手続きが適切に行われることで、将来的な紛争や法的な問題を予防し、財産の移転プロセスが円滑に進むことが期待されます。

将来、資産を引き継ぐ次世代を担う子どもたちや、近隣にお住まいの方に迷惑がかからないよう、土地や建物の所有者が亡くなったときは、早めに相続登記をしましょう。

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