機械判定に立ち向かう“住宅ローン”交渉術

住まいの購入と住宅ローンは切っても切れません

所定の申込書に必要事項を記入し、

会社員の場合は源泉徴収票・保険証・運転免許証の写し、

これらの証明書等に購入予定の物件チラシを付けて申請します。

各行とも２～３営業日で融資の可否がなされます。

最近では申込書といった紙申請ではなく、

スマホでのWEB申請が主流になってきました。

確りとしたセキュリティ、

ビックデータによる審査の均一性、

時代のニーズに即したWEB申請なのですが…

時折「エッ？」と驚くような解答があります。

機械判定に立ち向かう“住宅ローン”交渉

機械判定で「否決」されないためのコツについて解説します。

ローンの審査を行うのは、

住宅ローンを提供している銀行ではありません！

銀行指定の保証会社が審査をしています。

ネットバンクは保証会社で利用せず自社で審査をしています。

地方銀行や信用金庫などの場合は外部の保証会社を利用しています。

保証会社は住宅ローン利用者が万が一、

返済を一定期間滞納してしまった場合に、

利用者のローン残債を代わりに金融機関に返済します。

住宅ローン利用者が一定期間以上の滞納して、

保証会社が金融機関に代わりに返済することを代位弁済と言います。

代位弁済が行われれば、

住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移り、

滞納してしまった利用者には保証会社から返済の請求されます。

適正な審査が行われているのでしょうか？

稀にですが疑問を感じることがあります。

人的審査と物的審査を経て、

ある銀行ではグレードと称して６ランクに分けます。

上からＡ～Ｂと続き最後はＦとなります。

Ａランクは金利優遇を最大にし、

Ｄランクまで金利優遇幅に差をつけた後、

Ｅ、Ｆランクは謝絶（融資の見送り）となります。

厳格な基準があるようですが、

しかし信じられないこともあります。

同一銀行で違うローンセンターに提出したお客様は、

融資金額に大きい差（最大２倍）が開いた事例があります。

なぜ、そこまで違ったのでしょうか？

人的審査と物的審査以外に、

特定の会社を優遇する傾向があります。

顕著な例としては、

土地を買って建物を建てる、

このようなケースで遭遇します。

ハウスメーカーと地場の工務店では取引量が違います。

「えっ、そんなことがあっていいのか？」

顧客ファーストではなく取引先ファーストの実態です。

スコアリング審査とは？

家族構成・年齢・年収・自己資金額、

他からの借入の有無（車・奨学金・スマホ分割）、

勤務先・勤続年数・会社の規模…、

過去の借入における延滞履歴など事故歴、

これら借りる人の各種情報を数値に置き換えます。

これがスコアリング審査です。

購入される物件、

売主（法人の場合）情報もチェック、

総合的な判断がなされます。

とここまでは一般論（苦笑）

スコアリング審査のベースは

過去の延滞や競売となった事故情報です。

どのような人が返済を延滞したか？

返済において負担率何％が破たんする？

これらをまとめて一定基準にしているのです。

ビックデータに基づいた審査、

以前と比べて個別要素を加味しなくなりました。

どうして「住まいを買うのか？」重きをおきません。

・定年後の返済計画は…

・永住権の持たない人の勤務先は…

・国籍は日本なのですが言葉が少し弱い…

・親御さんのためのセカンドローンなのですが…

・今のお住まいは１年後に売却する予定なのですが…

以前であれば話を聴いてくれたのですが、

「それでは土台に乗りません」

と言われます（苦笑）

住宅ローンには自信あります！

自信を持って口にするのは、

貸す側の論理で考えられるからです。

当たり前のように聞こえますが、

不動産会社の営業マンの多くは

この考え方をできない人が多いのです。

特に大手不動産会社、

ハウスメーカーの方は源泉徴収票だけで、

難なく住宅ローンが通過する人しか経験していません。

勤続年数が短い人、

自己資金が少ない人、

自営業者の人といった方の、

ローンの取扱いに不慣れなのです。

法人の決算書、

自営業の確定申告書、

内容の見方を分からない人

不動産業界にはたくさんいます。

そのようなレベルの低い人、

銀行や保証会社の担当と交渉し、

融資を引き出すことは無理です！

不動産仲介業に従事し30数年、

自ら会社を興して20年の私です。

「借りられるかな？」

住宅ローンにご不安な人

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