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2021年11月23日
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建ぺい率オーバー、容積率オーバーの物件でも住宅ローンは組めますか?

不動産を購入するとき、買主は住宅ローンを利用して資金を調達することがほとんどです。しかし、建ぺい率オーバーや容積率オーバーの物件は、金融機関の規定では住宅ローンの審査が厳しいのが現実です。建ぺい率オーバーや容積率オーバーについて解釈が金融機関により全く違います。違反建築物(主に接道義務違反)のように、住宅ローンは絶対に通らないという訳ではありませんが、通常の物件に比べてハードルはかなり高いので注意が必要です。融資をするノンバンクはありますが、金利や保証料等の経費が高くなる場合があります。また共同担保(別の不動産を担保に加える)を要求されたりする場合があります。

建蔽率(けんぺいりつ)とは?

敷地面積に対する建築面積の割合のことを言います。

計算方法は建築面積÷敷地面積×100=建蔽率となります。例えば面積200㎡の敷地上に、住宅の建築面積が80㎡ならば、建蔽率は40%です。建築する建物の建蔽率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されています。

これから土地に家を建てようとしているなら建ぺい率を使って建築面積を計算します。

敷地面積×建ぺい率=建築面積

160平米の土地の建ぺい率が60%であれば、建築面積は96平米になります。建ぺい率は建物面積の占める割合の上限なので、必ずしもその割合分すべてを建物にしなければならないというわけではありません。

容積率とは?

延べ面積を敷地面積で割った値です。

計算方法は延べ面積÷敷地面積×100=容積率となります。

例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の延べ面積が90平方メートルならば、この住宅の容積率は90%ということになります。建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されています。また、敷地が接する前面の道路幅によって影響を受けることがあるので注意が必要です。

既存不適格物件ってなに?!

建築した当時は、建ペイ率オーバーしていなかったものの、法改正などによって現在の法律で定められている基準を満たさなくなり、建ペイ率オーバーとなってしまった建築物等を既存不適格物件といいます。違反建築物とは、建築した時点で現行の法律で定められた建築基準法や都市計画法、そのほか各自治体で定められた条例等の基準を満たしていない物件を示します。

住宅ローンが組みにくい理由

金融機関は住宅ローンの融資を実行する際、対象の不動産を担保として、抵当権を設定します。これは万が一、住宅ローンを借りて返済ができなくなってしまったときに、できる限りの資金を回収するために、抵当権を実行して競売にかけるためです。既存不適格物件は、競売にかけたとしても、売りにくく、売れたとしても安い価格になってしまうことから、既存不適格物件の担保評価額が低くなっているからなのです。

メガバンクでは「建ぺい率オーバー」、「容積率オーバー」の住宅ローンは大変厳しいのが現実です(一部の銀行では容積率オーバー10%以内です)このような場合は地元信用金庫がオススメです。某住宅ローン専門のノンバンクでは3%台の高い金利などの条件を示しますが、弊社の取引先の地元信用金庫では1%前後で借りられます。

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この記事を書いた人
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鈴木 義晴
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