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2020年01月16日
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不動産を売る際に負わなければならない瑕疵担保責任について詳しく解説します

普通の生活を行うのに支障をきたすような欠陥、売主が売却時に気づいていない欠陥等について、不動産を売ったあと買主に対し、売主が修繕などの責任を負うことを瑕疵担保責任と言います。

売却後にどのような欠陥をどの程度の期間まで責任を負うのか、明確にしておかないとトラブルになる可能性があります。瑕疵担保責任については、必ず売買契約書にも記載されていますので確認するようにしましょう。

隠れた3つの瑕疵(かし)

物理的瑕疵
・軟弱な地盤
・土壌汚染
・地中埋設物等の土地の瑕疵
・シロアリ、雨漏り、水漏れ等建物の瑕疵

心理的瑕疵
・事故物件(事件や事故等が発生)
・周辺に嫌悪施設や暴力団等の事務所がある

法律的瑕疵
・建築物の法規制(建ぺい率や容積率の超過)
・利用用途の許可や制限の条件

専門家に確認してもらわないとわからないような内容、買主の気持ちによっても瑕疵となる場合があります。

売却を行う際に、売主側が気づいていないような、構造的な欠陥等も瑕疵となるという事です。

物件状況報告書と付帯設備表

当社でご売却物件をお預かりする際には、物件状況報告書と付帯設備表をお渡しして、事前に目を通していただくようお願いをしています。

お引き渡し後のトラブルを回避するための書類であり、後に言った言わないを防ぐためのものです。

物件状況報告書とは、売主として現在知りえている物件の状況について、買主に説明をする書類です。

具体的には・・・

雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障や腐食、火災の被害、漏水の被害、土壌汚染に関する情報。

また近隣の建築計画、騒音、振動、臭気、電波障害など周辺に影響を及ぼすと思われる施設、近隣との申し合わせ事項などを記載します。

付帯設備表とは、主要設備、給湯、水廻り、空調など、その他の部分において器具の不具合が確認されていないかを記載します。

器具の不良等が発見された場合、売主は補修や調整等を行う必要があります。この期間は引渡し完了日から7日以内というのが一般的です。

最も多いトラブルが給湯器関連の不具合です。例えば「シャワーを使用していたら水になった」「追い焚き機能が上手くいかない」「ガスコンロが着火しづらい」などの内容です。

さらにマンションの場合は、管理費や修繕積立金の変更予定や自治会費等、また大規模修繕の予定、管理組合集会での討議事項等といった内容も付加されますので、総会議事録などの確認も必要となります。

この雨漏りは経年劣化か?それとも瑕疵か?

中古戸建て等の場合は築年数が経過し、建物等が劣化する「経年劣化」があります。

雨漏りを例にあげると、構造的な欠陥で雨漏りが起こっているのか?経年劣化によって雨漏りが起こっているのか?判断が難しいです。

そのため、瑕疵担保責任に関するトラブルが非常に多くなる傾向にあります。

瑕疵担保責任のトラブルを回避には、事前に問題となるであろう箇所を明確にし買主側にしっかりと通告しておく必要があります。

雨漏りしていますと伝えておくことで、それを了承して買主側は購入したということになりますから、売主側に雨漏りを修繕するよう請求することは出来なくなります。

瑕疵担保免責

通常の売買契約においては、引き渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに関して、売主は責任を負う事になります。(売主が宅建業者の場合は2年以上)

但し築年数が相当経過している場合や空き家の場合は、瑕疵担保免責という特約条項も有効となります。

瑕疵担保免責とは、建物の修復や設備の修復は、売主として一切負わずに現況有姿を示します。

最近の事例では、相続にて取得したマンションの一室ですが、「自分達は住んだことがないので、状況が全く分からない」当然といえば当然なことです。

その場合も売買契約締結時に「売主は建物に関して瑕疵担保免責とする」旨の条文を入れます。

土地の場合は少し違う

建物に関して瑕疵担保免責とする場合もありますが、注意しなければならないのは、土地に関する部分は、一定期間(3ヶ月~6ヶ月程度)の瑕疵担保責任を負う必要があるということです。

実際の取引では、地中埋設物に関する瑕疵担保について約定する場合が多いです。

土地の場合は地中に妨げとなるような廃材「地中埋設物」などが発見される場合があります。

通常の期間としては3ヶ月が一般的で、その間を利用して買主は土地の試掘などの確認作業を行うことになります。

例えば30年以上前に解体した建物の基礎部分が出てきた事もありました。また駐車場として利用していた土地。道路より少し高い宅盤の土地に関しては、往々にして地中埋設物が発見される場合がありますので注意が必要です。

瑕疵担保責任の範囲を明確にする

瑕疵担保の期間とどこまでの責任を負うのか明確にしましょう。

責任の範囲をはっきりとさせておくことで、トラブルを防ぐことが出来ますので、期間と同様に売買契約書等にも記載されていることを確認しましょう。

欠陥について売主側が認識しており、買主側に対して告知をしていないと、告知義務違反に問われる場合があり、瑕疵担保責任の定めた期間を超えていても、修繕費等を請求される可能性があります。

売主が事前に欠陥等を把握し、買主側に対してきちんと告知した上で、買主側が了承し、購入した場合には、購入後にその欠陥による不都合が生じても売主側には責任がなくなるということになります。

トラブル時の対応は千差万別

トラブル時の対応は、売主というより仲介に入る不動産会社、その担当者により対応に大きな開きがあります。

杓子定規に「瑕疵担保期間が過ぎているから」「その部分は瑕疵担保で保障する内容ではありません」とか。いち営業マンが判断している場合があります。

物は使えば、新品の状態から性能が低下し劣化する。あくまでも人が一旦お住まいになったら中古となるので、経年劣化といった理論で用いられる場合が多いです。

トラブル発生の収拾を電話で済ませようとする姿勢、往々にして不動産会社の営業担当者の怠慢です。

事情はともあれ現状を知ることが先決なのです。売主が負担する、しないは二の次として、その事実を知り、売主に報告する必要があると思うのです。

その上で、過去の事例に照らし合わせて対応することがベターなのではないでしょうか?

多くの売主は「売ってしまったらハイ終わり」とまでは考えていないはずです。少なからず責任をお持ちです。

ボーダーライン上のトラブルなどの場合、買主様も全てを売主に請求しようとは思っていないはずです。

売主様に不快な思いをさせない、トラブルには巻き込まない、それは担当者の姿勢であり、弊社としての方針です。

ご縁あって契約した不動産です。荷物等を移動された後、念のため売主と買主の双方による引渡し前の確認作業をお薦めします!また設備に関しても動作確認をするようにしましょう!

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