住宅金融支援機構の「フラット３５」のメリットをご存知ですか？

最長３５年の長期固定金利,繰り上げ返済手数料無料,保証料不要‥フラット３５S対応であれば、更に当初の期間、金利が引き下ります。万一のことがあった場合に備えて、機構団体信用生命保険や3大疾病保障付機構団体信用生命保険も任意で加入することができます。

フラット３５は、長期間の固定金利商品です。借りている全期間が固定されるタイプが一般的ですが、借入から１０年を経過した段階で金利が変更になる二段階固定型のタイプもあります。いずれも、契約の時点で返済額が確定するので、返済計画が立てやすく、安心できるのが魅力的な商品です。フラット３５の適用金利は、窓口となる金融機関によって異なります。住宅金融支援機構のホームページにある「金利情報」では、物件の所在する地域で利用できるフラット３５の金利や手数料が、金融機関ごとに比較できます。金利は返済期間が２０年までの場合、２０年超より低く設定されています。また、融資比率が９０％以下の場合、９０％超より低く設定されています。

フラット３５を利用するには、融資の対象となる物件が、機構の定める基準をクリアしなければなりません。具体的な基準を挙げると、住宅の規模、敷地と前面道路との関係、耐熱構造、配管設備、区画、音の遮音構造、住宅の耐久性など多くの項目があります。その基準をクリアしているかを証明する検査も義務付けられています。融資を受けられる物件が限定されてしまうデメリットもありますが、フラット３５に適合している物件は、それだけ信頼がおけるということを意味しています。

民間の金融機関の場合、原則として借り入れを希望する人の前年の所得を参考にして住宅ローンの審査が行われます。個人事業主の人の場合は厳しく、過去２～３年の所得を調べるのが一般的です。節税目的で申告が少なかったりすると、返済能力が低いとみなされ、審査において厳しい判断がくだされる場合もあります。フラット３５が利用できる条件は、基本的に年収に占める年間の返済額の割合で決定されます。ローン審査における金利も民間金融機関が３～４％に対して、フラット３５は審査時の借入金利が適用されます。そのために、民間の住宅ローンが借りられない人でも、借りやすいのがメリットです。また、民間の住宅ローンを借りる際、団体信用生命保険に必ず加入しなければなりません。このため、健康上の理由で、保険に加入できない人は住宅ローンを借り入れすることは出来ません。一方、フラット３５であれば、団体信用生命保険は任意加入なので保険に加入できない人でも利用することができます。

フラット３５は、ローン保証料無料、繰り上げ返済手数料無料とコストの安さもメリットですが、逆にフラット３５だから掛かる費用があります。それが、団体信用生命保険（団信）の保険料です。団信は民間の住宅ローンの場合、金利に含まれているので、利用者が直接支払うことはありません。これに対して、フラット３５を借りて団信に加入した場合、毎年保険料を負担しなければなりません。団信の保険料は、ローン残高１０００万円に対して、年払いで３万５８００円となります。３０００万円の融資を受けた場合ですと、最初のうちは年間１０万円以上の保険料を支払うことになります。

フラット３５は、団信が任意加入というご説明、また、保険料も年額で結構なお支払いになる旨をご説明しました。ここで裏技をご紹介です！万一に備えるのが団信、でも、コストが気にかかるという方は、民間の生命保険会社のご利用をお薦めします。先日、フラット３５を利用された方の実例です。機構団信の保険料が年額１５万円だったのですが、約４５％圧縮しました。お客様は年齢は３５歳、非喫煙者。このように年齢が若い方の場合、民間の生命保険会社の所得補償保険を利用されると、同様の補償を得ることができ、コストを下げることができます。団信加入の際は、民間生保との比較をされることが必須です。