住宅ローン審査の総合的判断とは何ですか？

住宅ローンを借りるためには、まず事前審査（仮審査）を経て、本審査を通過してから借りることができます。

住宅ローン審査を申請した場合の審査結果は概ね３つあります。融資承認、減額での承認、もしくは謝絶です。

謝絶は「融資ができません」といった意味合いとなります。

また謝絶に関して「どうしてなの？」と訪ねても「総合的判断に基づく理由です」との返答だけで、謝絶理由については開示されません。

多くの銀行やノンバンクは、保証会社というものを利用しているため、審査を行うのは、住宅ローンを提供している銀行ではありません。

多くは、その保証会社が審査をしています。

ネットバンクは自社で、地方銀行や信用金庫などの場合は外部の保証会社を利用しています。

保証会社は、住宅ローン利用者が万が一、返済を一定期間滞納してしまった場合に、利用者のローン残債を代わりに金融機関に返済する役割を持った会社のことです。

住宅ローン利用者が一定期間以上の滞納して、保証会社が金融機関に代わりに返済することを代位弁済と言います。

代位弁済が行われれば、住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移り、滞納してしまった利用者には保証会社から返済の請求がくることになります。

住宅ローンの審査は人的審査と物的審査の２つ行われます。

人的な審査について簡単に言えば、ブラックリスト（お金に関して延滞がある人、過去に延滞があった人）を、個人情報を取り扱う全国銀行個人信用情報センター、指定信用情報機関のCICといった機関から情報提供を受け確認します。

また返済比率といって年収に占める借入の割合などを審査します。

物的審査は、土地については路線価などの公的価格、周辺の成約事例を参考にしたりします。建物に関しては保有するデータを元に評価作業をすすめます。

概ね３～７営業日程度で融資の可否が行われるのですが、審査基準などは非開示なのが実態であり、あくまでも経験則から申し上げることしかできません。

適正な審査が行われているのでしょうか？稀にですが疑問を感じることがあります。

人的な審査、物的審査を経て、ある銀行ではグレードと称して６ランクに分けられます。

上からＡ～Ｂと続き、最後はＦとなります。Ａランクは金利優遇を最大にし、Ｄランクまで金利優遇幅に差をつけた後、Ｅ、Ｆランクは謝絶となります。

そこには厳格な基準があるようですが、しかし信じられないこともあります。

同一銀行で違うローンセンターに提出したお客様は、融資金額が実に２倍もの差が開いた事例があります。なぜ、そこまで違ったのでしょうか？

一言で言うと建築するハウスメーカーや建売住宅会社が銀行のお得意さんなのかどうかで、どうも審査する基準を変えているのではないか？といったことです。

なにせ審査基準が非開示なので、想像する部分になりますが・・・。今までの経験に基づく答えです。

また物的審査においては、グレーゾーンがあるのです。

人的審査＋物的審査の審査基準が、第三者の影響とも思える基準で変わり、ハンデを背負うことが生じるのです。ハンデを背負うのは一般消費者です。

民間会社だから当然なのかもしれませんが、公共性を保つ金融機関です。公共性という表現をするのはバブル崩壊に伴い、国は一部の金融機関以外に公的資金を注入しました。ありえますか？公的資金をいただける民間会社って。 

不動産業に30年以上従事して分かったことがあります。それは申請書類の整え方、提出する書類には順番があることが分かりました。

このお客様は長期にわたり融資しても何ら問題のない人ですとアピールする方法です。

そんなことあり得るのか？

わたしは外国籍、特に永住権を持っていない方の住宅ローンをたくさん手がけました。

法人設立して２～３年未満の方も数多くお手伝いをしました。中には法人が赤字、それも累積赤字がある法人の代表の方もです。

同業他社の方からの住宅ローン相談もありました。外に向かってアピールしたわけでもありませんが、同業他社の方から「このお客さん、ローンは通る？」といった住宅ローン相談も受けます。

各種書類を確認、多くの場合では通る確率を示すことができます。また駄目な理由も口にすることが出来るようになりました。それは何故でしょうか？

自信を持って口にするのは、貸す側の論理で考えられるからです。

当たり前のように聞こえますが、この考え方をできない人が圧倒的に多いのが実情です。

特に大手不動産会社、ハウスメーカーの方は源泉徴収票だけで、難なく住宅ローンが通過する人しか経験していません。ゆえに勤続年数が短い人、自己資金が少ない人、自営業者の人といった方のローンの取扱いに不慣れな場合が多いです。

また自営業の方の確定申告書や、決算書の見方を知らない営業マンはたくさんいます。

そのようなレベルの人が銀行、保証会社の担当と交渉し、融資を引き出すことは難しいのではないでしょうか。