入居後のトラブル「賃料滞納を防ぐために」

ご入居者からの苦情と並んで、貸主にとって問題となるのが賃料の滞納です。

不動産会社に入居者管理委託していない場合には、貸主が自ら対応する必要があります。

賃料滞納を防ぐための第一歩は、毎月の入金確認です。

賃料滞納に気づかず、確認が遅くれると支払う賃料が2ヶ月分、3ヶ月分と大きくなり、借り主が払いたくても払えないという状況に陥ることにもなります。

できるだけ早めに滞納に気づき、対応していくことは貸主、借り主双方にとって大変重要です。

賃料滞納が、ついうっかり忘れてしまったというものなら、早めに連絡をすることで回収ができます。

しかし連絡が遅れると、賃料滞納が常態化してしまうことがあります。

もし、連絡を重ねても効果がない場合には、内容証明郵便等を利用するという手段もありますが、支払えない、支払いたくない借り主です。

この場合には、電話や郵便などの連絡に加え、連帯保証人への連絡をしましょう。

電話や内容証明郵便等による督促をしても問題が解決しない場合には、もう一歩踏み込んだ対応が必要です。

賃料滞納をしている借り主から「一定期限までに支払うので待ってほしい」と言われて、借り主の言う期限まで支払いを猶予する場合には、「支払約定書」を作成して、公正証書にする方法もあります。

その他、法的措置をとるという選択肢もありますが、個別の状況によってとるべき対応も変わりますので、実際には弁護士や公的な相談窓口を利用するなどによって対応を検討していくようにしましょう。

賃料滞納が続く場合には、賃貸借契約の解除も視野に入れる必要があります。

但し一度や二度の賃料滞納では、契約解除はできないと考えられます。過去の判例では、契約を解除できるのは借り主との間の「信頼関係の破綻」に当たる程度の期間、滞納があった場合としています。

具体的には、貸主が賃料支払の要請や、一定の猶予期間を設定した上で支払いを求める催告などを行ったものの、借り主が支払わないなどが解除事由に該当すると考えられます。

契約解除をせざるを得ない場合には、適宜賃料支払いの要請あるいは催告を行うことが大事です。また、事実を証明できるように、内容証明郵便などを利用することも必要でしょう。