中古マンション購入する際の注意点とは

中古マンションの場合、築年月日、総戸数により大きく違います。管理しているマネジメント会社が名の知れた会社ほど管理委託手数料は高くなる傾向があります。

管理会社は管理費や修繕積立金のコストカットするためのアドバイスや施策はあまりしません。私が取扱をした中古マンションでは、高額な管理委託手数料を見直すために、管理会社を変更した中古マンションもたくさんあります。

管理費は、マンション共用部分の維持するために必要な経費を賄う目的で使われます。具体的な例を挙げるとエレベーター保守定期点検費用、消防点検費用、清掃費用、給水ポンプ清掃費用、共用部分の電気、水道代、火災保険料。そして管理会社に支払う管理委託手数料などです。

修繕積立金は、将来のマンション全体で行う外壁補修、バルコニーの防水、給排水設備機器の更新など大規模修繕工事を実施するための区分所有者全員で積み立てるお金です。

修繕積立金は必ず値上がりします。現在分譲中の新築分譲マンションは、早期に売るために当初の修繕積立金を一括徴収し、毎月の修繕積立金を抑える傾向にあります。

築後12～3年目に行う大規模修繕工事は賄うことはできても、それ以降は修繕工事費用は資金不足となります。

気に入る中古マンションを見つけたら、【重要事項調査報告書】と【長期修繕計画書】を請求し、確認してください。重要事項調査報告書とは直近数年の間に管理費や修繕積立金の値上げを予定しているかが記載されています。また、長期修繕計画書には10年、20年先の収支バランスが記載されています。

住宅ローンは低金利時代ゆえ、借りることへの抵抗が少ない時代です。また、金融機関も物件価格100％はもちろん、諸費用分まで融資してくれるのが実情です。

ですが待ってください！毎月、お住いに掛かるコストは住宅ローンで借りた金額だけではありません。

管理費や修繕積立金もプラスされます。そしてプラスされる修繕積立金は、必ず値上がりするのです。

現在の税制では購入から10年間、お借入金額の１％を還付金として戻ってきます。

「管理費や修繕積立金はローン減税の還付金で賄えますから大丈夫！」と言うセールスには要注意です。

そもそもマンションを所有すると毎年固定資産税・都市計画税が課税されてくるからです。

練馬区、西東京市内の60㎡クラスの中古マンションの場合は、概ね10～12万円の固定資産税・都市計画税が課税されるものです。