西東京市富士町４丁目の土地はプロの目から見て高いですか？妥当ですか？

田無にお住まいの方が、「娘夫婦が富士町４丁目の土地ってどうなのかしら？と気にしているのだけど‥この土地はプロの目から見て高いですか？妥当ですか？」とご相談に来店されました。資料を拝見し『実際に見ないと何とも言えないので今から見てきます』とお話すると「じゃ、一緒に行きます！」ということで歩いて現地へ。

東伏見駅北口徒歩６分、新青梅街道の手前、住宅街の一画。この周辺は駅チカの割に静かな環境の場所です。道路も南側６M、幅員の割には生活用道路なので交通量は限られ、音は気にならない場所です。

「この道は抜け道ですか？」

『いいえ、地元の人でも抜け道としてはあまり使いませんよ。あえて言うなら‥この２本南側の道は使いますが、それでも決して抜け道という感覚ではありません。今日は雨降りの土曜日ですけど、平日でも今日のような感じです』

隣地の境界について確認、もろもろご説明をしお店に戻りお話をしました。

不動産には同じものがありません。では「高い」、「安い」ということをプロは何で判断するのでしょうか。確かに相場というもありますが、多くのプロは「相続税路線価」を参考します。相続税路線価とは相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用される価を示します。そして相続税路線価は地価公示価格の8割が目安になつています。

『路線価が㎡あたり２３５，０００円、ということは坪あたり７７６，８５３円となります。これに１．２～１．２５掛けたもの、つまり９３２，２２３～９７１，０６６円が目安ということになるでしょう』

「そうなんですか～」

『あとは古屋付きなので解体費をどう考えるかでしょうか‥』

「つまり、そんなには高くはないと‥ということでしょうか？」

『はいっ、都心部になればなるほど路線価と実価の乖離は大きくなるものです。１．２倍程度であれば妥当ではないかと思います。プロが土地を買う場合、必ずこの単価を意識しますから（笑）路線価は全国地価マップでご覧になれます。ご自宅でユックリとご覧になってください』

パソコンで「ハザードマップ」を立ち上げて見ていただくことにしました。ハザードマップとは、平成12年9月に発生した東海豪雨（総雨量５８９ミリ時間最大雨量１１４ミリ）が「西東京市域」に降った場合を想定したシミュレーションにより、予想浸水区域と浸水深を示したものです。

『この場所であれば白色、つまり浸水はない場所ということになります。ちなみに東伏見駅北口周辺で冠水が予想されるのは新青梅街道の富士町三丁目交差点付近、ジョナサンがある場所です』

「それだったら安心ですね」

『はいっ、この前の台風もかえで通りは天神山付近から保谷駅南口あたりで断続的に冠水していましたが新青梅街道の南側は冠水しませんでした」

「今度は娘を連れてお伺していいですか？」

『はい、水曜日は定休日ですが、いつでもお越しくださいね」