新座市栄の戸建住宅（築１１年）の売却査定～「いくらだったら売れますか？」、どのように価格を決めるのかをお伝えします

新座市栄に所在する戸建住宅は最寄りのバス停から徒歩２分、３方道路に面しています。平成１９年２月築の延べ床面積７５㎡の３LDK、いくらだったら売れる？～相場感はありますが、不動産は見てみないと始まりません。早速、現地確認をしてきました。

やはり土地面積が狭小となると取引事例は極端に減ります。となると全国地価マップで最新の公的データを確認しなければなりません。固定資産税評価額・相続税路線価・地価公示価格といった直近４年分のデータを見ることができます。

土地は公示地価や相続税路線価をベースに、建物は再調達原価を算出し経過年数を償却していきます。当該物件の土地面積は４８．７０㎡、建物の延べ床面積は７５．３３㎡。はい！電卓があればおおよその数字が出てきます。

ここがポイント！

１，相続税の路線価は実勢価格の７０～８０％

→路線価４９．５万円／坪の土地は実勢価格６１．７万円／坪～７０．６万円／坪

※１坪は約３．３㎡となります。

２,    極端に高かったり低かったりする取引事例は除外し平均値で検討する

土地の価格、このエリアであれば路線値の１．２～１．３倍程度が目安でしょう。１００㎡（３０坪）～２００㎡（６０坪）が平均的な流通性のある大きさです。狭小地は総額に対して単価は割高となります。逆に３００㎡（９０坪）となれば購入される方が限られてくるので単価は割安となります。

※全国地価マップ（外部リンク）

売却査定において大切にするのが周辺で販売されている物件情報です。物件数は一定数ありますが、狭小の土地（約４５～５０㎡）となるとこちら１件のみ。レインズより出力した資料によると次のようになります。

土地面積：４５㎡（約１３．６１坪）

構造：木造スレート葺３階建て　

築年月日：平成１２年２月築

延床面積：７５．６３㎡（約２２．８７坪）

制限については第１住居地域（建ぺい率６０％・容積率１６０％）、２２条指定。設備は公営水道・公共下水・都市ガス。肝心の道路は東側約４Mの私道（位置指定？）３DK＋ロフトの間取り、駐車スペースあり（２．５M✕５M）で、価格は１８５０万円で販売中です。

よく言われるのが「修正率」とか「補正率」といった表現で、プラスアルファする形になります。わたしは競合する物件と比較して、プラスポイント、マイナスポイントを書き出して整理します。

プラスポイント

１，バス停に近い

２，築年数が若い

３，間取りが大きい

４，接する道路が公道かつ接する幅が大きい

マイナスポイント

１，駐車スペースがない

２，空室になっている時間が長い

とまあ～このような感じです（笑）

わたしの場合は３か月以内で売れるであろう金額を出します。速すぎてもダメです、むろん遅すぎたらもっとダメです。市場が受け入れてくれない強気な価格設定は、時には大失敗を招く場合があるので要注意です。売りに出したら即レインズ登録！１週間～１０日である程度の感覚が掴めます。「うん、これなら、この価格で売れる！」と（笑）

権利関係を確認、明日書面で提出をします。

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