ひばりヶ丘10分の土地（42坪）は安いのか？どのようにして調べればいいのか？

西東京市栄町３丁目
西武池袋線「ひばりヶ丘」徒歩10分
土地面積138.48㎡（約41.96坪）の売地

現在3600万円で売りに出ています

坪あたり857，956円

プロは何を根拠として調べるか？
代表的なモノがコレ「全国地価マップ」
https://www.chikamap.jp/

相続時の評価となると路線価

↓

路線価（令和元年度）は１㎡215,000円→坪710,743円

↓

29,773,200円

一般的には
この価格に1.25を掛けた金額が
実勢価格と言われます

↓

37,216,500円


土地の値段をかんたんに調べる方法教えます
→https://splash-go.jp/contents/17240

西東京市ひばりが丘北1－7－4

価格：1㎡あたり295,000円
地積：67㎡
形状（間口・奥行）1.0：1.2
道路：東4m私道
設備：公営水道・公共下水・都市ガス
交通：ひばりヶ丘駅650m
法規制：2中専・準防
建ぺい率：60％
容積率：200％
用途：住宅


小規模住宅が密集したエリア


対象地の面積が小さいので
査定する場合の参考になりません

理由は土地面積が小さいゆえ
単価が上昇する傾向があるからです

市場に流通されている不動産
路線価×1.25より数値が高いのが現状
都心部になるほど乖離してきます

少し以前であれば
路線価×1.2で建売会社は
ドンドン仕入れをしていました

コロナによる
緊急事態宣言後は
仕入れを抑制しています

様子見状態です

なぜ30坪だと買い
42坪だと買わないのか？

グロスが嵩むからです！

この周辺の新築住宅の相場は
コロナの前であれば4000万円代後半
5000万円台は厳しいかと思います

土地が30坪であれば
建物は小さくなりますが
4000万円台の半ばで供給できます

40坪だと‥
逆に建物を５LDK！
5000万後半～6000万
とても売るには？の価格帯です

そうなんです！

建売をする会社は
分譲価格総額で考えているのです

総額を抑えるために
間取りを小さくしたり
仕様や設備のグレードを下げる

高く売るために
5LDKと間取りを大きくし
仕様をハイスペックにする

それでも相場を超える
分譲価格にはしません！
理由は売れ残ることが‥怖い

ゆえに
土地は30坪程度に
間取りは3,4LDKにする
↓
同じような家ばかり？
となってしまうのです

何を基準にして
安い高いと議論する

いい加減な
売却一括サイトの
不動産市場を無視した
査定金額ではありません

西東京市であれば
まずは「路線価」です

そして
直近の取引事例です

この土地は
よく見かける建売は嫌だ！
どうせなら注文建築で建てたい！
このようにお考えの人向けです

土地代金3600万円
建物本体＋外構工事で
2500万円～3000万円
合計金額6000万円台半ば～
このような資金計画となります

1991年3月バブル崩壊
2008年9月リーマンショック
2011年3月東日本大震災

3つの経済危機を経験しました
特にリーマンショック、東日本大震災は
起業して以降の荒波です

不動産業に従事して34年
宅地建物取引士として30年
起業して21年が経過します

 
コロナショック！

西東京市の不動産について
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