AM9:00~PM7:00
毎週水曜日
2020年05月24日
ブログ

ひばりヶ丘10分の土地(42坪)は安いのか?どのようにして調べればいいのか?

西東京市栄町3丁目
西武池袋線「ひばりヶ丘」徒歩10分
土地面積138.48㎡(約41.96坪)の売地

現在3600万円で売りに出ています

坪あたり857,956円

プロは何を根拠として調べるか?
代表的なモノがコレ「全国地価マップ」
https://www.chikamap.jp/

路線価(令和元年度)は1㎡215,000円→坪710,743円

相続時の評価となると路線価



路線価(令和元年度)は1㎡215,000円→坪710,743円



29,773,200円

一般的には
この価格に1.25を掛けた金額が
実勢価格と言われます



37,216,500円


土地の値段をかんたんに調べる方法教えます
https://splash-go.jp/contents/17240

最寄りの地価公示価格‥

西東京市ひばりが丘北1-7-4

価格:1㎡あたり295,000円
地積:67㎡
形状(間口・奥行)1.0:1.2
道路:東4m私道
設備:公営水道・公共下水・都市ガス
交通:ひばりヶ丘駅650m
法規制:2中専・準防
建ぺい率:60%
容積率:200%
用途:住宅


小規模住宅が密集したエリア


対象地の面積が小さいので
査定する場合の参考になりません

理由は土地面積が小さいゆえ
単価が上昇する傾向があるからです

路線価と同じ金額で売りに出されるのは珍しい?

市場に流通されている不動産
路線価×1.25より数値が高いのが現状
都心部になるほど乖離してきます

少し以前であれば
路線価×1.2で建売会社は
ドンドン仕入れをしていました

コロナによる
緊急事態宣言後は
仕入れを抑制しています

様子見状態です

この土地面積が30坪であれば建売会社が買いますが、40坪を超えているので買わないのです

なぜ30坪だと買い
42坪だと買わないのか?

グロスが嵩むからです!

この周辺の新築住宅の相場は
コロナの前であれば4000万円代後半
5000万円台は厳しいかと思います

土地が30坪であれば
建物は小さくなりますが
4000万円台の半ばで供給できます

40坪だと‥
逆に建物を5LDK!
5000万後半~6000万
とても売るには?の価格帯です

そうなんです!

建売をする会社は
分譲価格総額で考えているのです

総額を抑えるために
間取りを小さくしたり
仕様や設備のグレードを下げる

高く売るために
5LDKと間取りを大きくし
仕様をハイスペックにする

それでも相場を超える
分譲価格にはしません!
理由は売れ残ることが‥怖い

ゆえに
土地は30坪程度に
間取りは3,4LDKにする

同じような家ばかり?
となってしまうのです

土地を購入して“注文建築”『建売は嫌だ!』とお考えの人には候補となる土地情報です

何を基準にして
安い高いと議論する

いい加減な
売却一括サイトの
不動産市場を無視した
査定金額ではありません

西東京市であれば
まずは「路線価」です

そして
直近の取引事例です

この土地は
よく見かける建売は嫌だ!
どうせなら注文建築で建てたい!
このようにお考えの人向けです

土地代金3600万円
建物本体+外構工事で
2500万円~3000万円
合計金額6000万円台半ば~
このような資金計画となります

知っていること・気になること 先にお伝えします

1991年3月バブル崩壊
2008年9月リーマンショック
2011年3月東日本大震災

3つの経済危機を経験しました
特にリーマンショック、東日本大震災は
起業して以降の荒波です

不動産業に従事して34年
宅地建物取引士として30年
起業して21年が経過します

 
コロナショック!

西東京市の不動産について
「心配なこと」「不安なこと」
誠実にお答えします

この記事を書いた人
鈴木 義晴 スズキ ヨシハル
鈴木 義晴
顔を見せて身分を明らかにし、真っ当なお手伝いをします。しつこい営業はしません、しつこくされるのが嫌いだからです。西東京市には、たくさん良いところがあります。親切でやさしい人がたくさんいらっしゃいます。一人でも多くの人に、その良さを知って欲しい、そして暮らして欲しい。モノよりもコト、コトよりもヒトを大切にする!そんなわたしです。
arrow_upward