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2020年03月19日
不動産ブログ

土地や一戸建てを売るときは境界確認が必要です!

一人住まいをされていたお母様が亡くなったことで相続が発生しました!

遺された3人のご子息は既に独立され、住宅を所有しているので、

お母様がお住まいだった実家を処分して現金化し、3人で分けることになりました。

不動産を処分して兄弟間でそれぞれ分けることに!

ご実家近くの不動産会社に売却の相談をしたところ・・・

築39年のお住まいは「取り壊して更地にして、土地で売ったほうがいいです」

とのことだったので遺品整理をし、売りに出す準備をしていました。

たまたまご近所にお住まいの方が二世帯住宅用地を探されており、

ぜひ購入したいとトントン拍子に話が進み、契約の段取りしたところ・・・

問題が発生しました!

測量の立会いをした際に隣地の所有者から「その境界は違います!」と言われた!

遺品の整理をしたあと不要な物は専門業者に依頼し処分をしました。

その後、土地家屋調査士に測量を依頼。

近隣4名の方に境界立会いをしたところ・・・

東側隣接の所有者から

「その境界は違います!その石の30センチ右側にある鋲が境界です」

と言われてしまいました。

多少の誤差はあれども埋設される境界のポイントで間違いありません。

法務局保管の測量図を元に現地の境界と照合しても、お隣の方の言われる鋲が境界ではありません。

土地家屋調査士が作成した現況図を元に、不動産会社の方は何度も説明に行ったそうですが、

『亡くなった父から聞いているので間違いはない。そちらの言っている境界は認められない。ブロック塀を建てるのは自由だけど鋲を境にしてください』

とのことで暗礁に乗り上げてしまいました。

『筆界特定制度』を利用して解決する方法しかない?

筆界特定制度とは、裁判では時間や費用がかかりすぎるなどの課題を解決するために平成18年に始まった制度です。

この制度は裁判所ではなく、法務局で行う手続きで土地の所有者が筆界を特定したいときに申請を行います。

主に土地家屋調査士や弁護士などが、筆界調査委員となって必要な調査を行い、その意見を踏まえて法務局の筆界特定登記官が筆界を特定するものです。

筆界(境界)確定訴訟は数年程度かかることが多いのに対して、筆界特定制度の平均処理期間は約1年ぐらいと言われています。

『筆界特定制度でも1年もかかる!?』

筆界(境界)確定訴訟の件数は大幅に減りましたが、筆界特定制度は増えています。

訴訟はハードルが高いと躊躇されていた方の利用も増えたことが要因と言われています。

手続き費用(測量費用)は土地の広さや測量の難易度で、ケースバイケースですが決して安価ではありません。

相手側の主張を受け入れた場合は何平米減るのですか?

『もし相手の主張する鋲が境界とすると何㎡減り、単価はいくら減るのですか?』

私はこうお伝えしました・・・

約2.5㎡の減、そして坪60万円ほどだから45万円程度でしょうか・・・

ご子息さん3人にとって約1年という時間と45万円というお金とどちらが重要ですか?

境界石は境界石、立会承諾は立会承諾、微妙にズレがあるのはなんともし難たいです。

相手の言われるままでいいのか?という気持ちはありますが・・・

理に合わないことを主張される人に理屈で話をするのは手間と暇がかかります。

もちろん筋道を通すことも必要ですが、時間軸で損得勘定することも必要です。

境界石でのトラブルは感情剥き出しになり精神的にまいってしまう場合が多いです。

45万円は大きなお金です。でも3人で割れば一人あたり15万円

ちょっと目線を変えてみたらいかがでしょうか?

まとめ

土地や戸建住宅を売る場合は測量をし、境界を特定、面積を確定することが必要です。

公簿売買(登記簿記載面積)でも境界の明示は売主の責任です。

健康のうちに相続の話し合いをするのは躊躇されることかと思いますが、ご本人がお亡くなりになり相続が発生した後、今回のようなことが起きた場合は、解決を導き出すことに時間やお金がかかる場合が多くなります。

例え時間やお金に余裕があっても精神的に辛くなることもあります。

いづれ処分する・・・

もしかしたら処分するかも・・・

あらかじめ隣接地との境界は明確にしておきましょう!
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