住まいを高く売る！仲介と買取の違い、売却活動を依頼する契約の種類について解説

住まいを高く売るためには、
不動産会社に言われるままではいけません。

プロだから任せる？

自分でできる事、
事前に勉強しておくべきこと、
売主として基礎的な部分を勉強しましょう。

仲介ってなに？

仲介とは不動産会社が
買主を探して仲を取り持つ行為です。

無事に契約が成立した場合は、
不動産会社は仲介手数料を売主、買主から、
もらうのが基本的な報酬形態です。

メリットは、
売りたい価格を自分で決める事ができ、
取引条件面についても仲介会社と相談して、
自分が不利にならないような交渉が可能です。

デメリットは、
いつ売れるか？わからないという点です。
仲介会社が買主を見つけて来るのを待つことになります。

買取とは？

不動産会社が仲介ではなく、
直接物件を買取という行為を意味です。
仲介ではありませんので仲介手数料は発生しません。

メリットは、
仲介のように買主が見つかるまで待つ必要はありません。
契約～引渡しといった１ヶ月弱で現金化できます。

デメリットは、
不動産会社が諸経費などを考え、
仲介で売りに出す価格よりも１～３割程度、
低額の価格で買い取られるケースが多いです。

個人が所有する住まいを、
インターネット広告や折込チラシなど、
広く買主を募る場合どこかの不動産仲介会社に
売却活動を依頼するのが一般的です。

不動産仲介会社に
売却活動を依頼する契約のことを媒介契約と言います。

宅地建物取引業法に基づいた契約であり、
売却を依頼した売主と宅地建物取引業者の双方に
いくつかの制限と義務が発生します。

3種類ある媒介契約を要点を絞って説明をします。


専任専属媒介契約
1つの不動産会社のみに依頼して、
自分で買主を見つけても直接契約ができない。

メリット
不動産会社は、
買主を見つけた場合、
確実に仲介手数料を得ることができるので、
精力的な営業活動をします。

デメリット
物件エリアの集客に弱い場合、
効果的な営業活動ができずに成約しづらい。


専任媒介契約
1つの不動産会社のみに依頼するが、
自分で買主を見つけて直接契約ができる。

メリット
自分で買主を見つけてきた場合、
仲介手数料を支払わなくてもよいこと。

デメリット
専任専属媒介契約のデメリットに加えて、
自分で買主を見つけた場合に仲介手数料は発生しませんが、
営業活動にかかった経費を請求されることが稀にあります。


一般媒介契約
複数の不動産会社と契約でき、
自分で買主を見つけて直接契約ができる。

メリット
複数の不動産会社が
営業活動をしますので情報の広がりが速い。
人気のあるエリアであれば比較的高値で
買主が見つかり易い。

デメリット
契約を決めた不動産会社のみが
報酬をもらえる契約形態ですので、
他の不動産会社は営業活動費用分の損をすることになります。

成功報酬の約束されない一般媒介契約は、
熱心に営業活動をせず？とりあえず感覚で対応‥
他の不動産会社の動向を見るなど積極的に動いてもらえない、
このようなケースを多く見受けます。

条件の優先順位を明確にする！

媒介契約の特性を踏まえて、
資金の回収までの時間や手取金額など
あなたが納得する契約の種類を選択することです。

時間や手取り金額というのは
買替え、資産処分、相続、離婚、転勤‥、
これらにより微妙に差があるからです。


不動産会社は、
売主側からの仲介手数料を確保したい！

このような力が働き、
専属専任媒介や専任媒介契約を提案してきます。

その傾向を知った上で、
売りたい条件（金額や時期）を明確にし、
優先順位をつけておきましょう。

専属専任媒介？
せめて専任媒介でしょう？

専属専任媒介や専任媒介であれば、
大変有り難くもあり嬉しいのですが‥、
こだわりはありません！

売主の目的は売ること、
わたしはお手伝いをする立場。

長年培ったきた営業経験、
独自の販売手法で販売活動をします。

ゆえに一般媒介で結構です！！

やる気がないの？
商売っ気がないのではありません、
売ることに自信があるから一般媒介でイイんです。


ハイッ、売ります！

“顔晴る”社長の活動日記