売主には瑕疵担保責任を負う必要がある？

１０年前に中古で購入した家、

入居時にクロスを張替えました。

３年前に給湯器が壊れ新品に交換、

それ以外にトラブルはありませんでした。

よく考えたら築３０年が経過する家、

「売却にあたり瑕疵担保責任について不安です」

西東京市内にお住まいの方よりご相談をいただきました。

中古の家の売却においては、

買主が物理的瑕疵を気にされます。

物理的瑕疵とは、

建物の雨漏りや家の傾き、

シロアリによる木部の腐食などを指します。

木造の戸建住宅では、

躯体が老朽化しやすく、

何らかの問題を抱えていると

思われがちです。

民法では、売却後に瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約目的の達成できない場合は契約解除を請求できると定めています。

この民法の規定は任意規定です。

任意規定とは、買主の了解を得れば変更することができる規定のこと。

民法の原則だと

売主の責任が重すぎるため、

不動産の売買契約では任意規定を利用し

瑕疵担保責任の免責条項を定めることが一般的です。

瑕疵担保責任の免責条項では、

売主の瑕疵担保責任期間を3ヶ月とすることが多いです。

売却後3か月以内に何も発見されなければ、

損害賠償責任を負う必要はありません。

ここで言う売却後は物件の引渡後を意味します。

インスペクションご存知ですか？

家の健康診断といった意味合いで、

家の基礎部分の劣化や性能低下の有無についての調査を意味します。


インスペクションによって、

瑕疵などがないか確認されたら安心となります。

インスペクションは、

売主・買主のどちらが行ってもかまいません。


売主にとっては、

第三者機関の「お墨付き」を得た安心の家ということで、

希望する価格で早く成約に至る可能性があります。

買主にとっては「お墨付き」により安心して購入することができます。

インスペクションに合格すれば、

瑕疵担保保険に加入することができます。

これは売主買主とって大きなメリットになります。


ゆえに売りに出す前に、

インスペクションをお勧めします。

一戸建ての場合は屋根裏や床下の調査を含めて

おおよそ８～１０万円前後が一般的な相場です。


インスペクションの結果で不合格となった場合、

必要な修繕等のアドバイスを受けることができます。

修繕を必要とする部分が特定され、

具体的な対応策や費用面なども明確になるので、

買主の不安は解消されます。

買主が納得すれば、

個人が売主の場合は瑕疵担保責任を

免責とすることもできます。

免責とした場合、

引渡後の翌日に瑕疵が発見されても、

瑕疵担保責任を負わなくても良いことになります。

とても重要な要素になりますので、

充分に話し合いをし必ず契約書に加えるようにしましょう。

不動産会社に売る場合は、

瑕疵担保責任を全部免責とすることが可能です。

例えば相続などで取得した家合、

住んだことがないので家の状態が分からない、

３ヶ月という責任は負いたくないと考えられるのであれば

不動産会社に売るのも選択肢の一つです。

ただし個人に売る場合と比較して金額面で安くなることになります。

“顔晴る”社長の活動日記