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2019年01月21日
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建築条件付の土地を購入しました~建物費用を合算した金額で仲介手数料を請求される?

練馬区内の不動産仲介会社R社の紹介で、西東京市内の建築条件付の土地を購入しました。建物について売主指定の建築業者との間取りや仕様の打合せも進み、建物の請負契約を締結し、住宅ローンも本承認となり来月10日に土地の引き渡しを受ける予定です。一昨日の晩、不動産仲介会社R社からメールがあり、土地費用3800円と建築の請負費用1800万円の合算額を計算された仲介手数料を請求されたのですが‥といったご相談がありました。

建築条件付土地を買った場合の仲介手数料は‥

建築条件付土地の売買契約の仲介した不動産仲介会社が、あらかじめ具体的な取り決めを説明せずに、土地購入費用と建物の請負費用の合算金額を計算した仲介手数料を、当然のごとく請求する例があります。

建築条件付土地売買契約の場合、建物はあくまでも別物です。買主が建築業者と建物の請負契約を締結することによって建築することになり、不動産仲介会社が請求できる仲介手数料は土地の売買価額を基にした金額のみです。ゆえに買主は、それ以上の仲介手数料を支払う必要はありません

手口は巧妙、紹介料という名目で請求?

以前ご相談いただいたケースでは、土地については「仲介手数料」として請求し、建物は「紹介料」として請求される場合があります。土地の契約の時に、重要事項説明~売買契約書の読み合わせが進み、署名捺印の際にスウッと支払約定書、媒介契約書に紛れさせて紹介料の約定書を取り付ける。またコンサルタント料といった名目で請求していた不動産仲介会社もありました。

建築条件付き土地を買う場合の騙されないポイント

売主が建設業者を指定せず、買主が自由に建設業者を選べる場合、若しくは複数の建設業者から選べる場合はトラブルは起こりにくいでしょう。騙されるとしたら売主が特定の建設業者を指定している場合です。

【騙されないようにするには】
1,建物の仕様を確認しましょう。
2,本体価格以外に発生する諸経費の内訳を確認しましょう。
3,オプションとなる仕様について確認しましょう。
※建設業者により標準工事の範囲が違います。

建物はフリープランで対応します!

建築条件付の土地の契約について「土地の契約後3ヶ月以内に請負契約が成立しない場合は、土地の契約が白紙になる」といった内容が書かれている特約条項が付きます。

巧妙なケースでは建物のラフプランと概算見積書を元に、建物請負契約を求めてくる場合があります。「こちらの土地では建物はフリープランで受けます。プランや仕様は後に打ち合わせをして決めればいいです。変更は受け付けますので‥こちらで請負契約をお願いします」~事実上の一体契約!これ、正しい建築条件付き土地の契約ではありません!!お気をつけください。

ぎりぎりセーフ!!

土地の引き渡しを受ける前でしたので、不動産仲介会社R社に対して「土地の売買契約に関わる仲介手数料のみお支払します。建物に関してはお支払いしません。」といった意思表示をまずは電話で伝え、埒が開かなければ書面で伝える方法をご説明しました。

そして、
それでもゴネるのであれば、
決めゼリフをお伝えしました!

ここまでアドバイスするのは経験があるからです。万が一に備えて、不動産トラブルの解決に精通した弁護士と連携して対応することもお約束しました。個々のケースにより様々な結果が予想されますが、今回はご相談された方のご期待に応えられることでしょう。


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