練馬区下石神井の中古住宅「空室確認」

10月2日に売買契約をした練馬区下石神井2丁目の中古住宅。荷物の搬出作業が終わったとの連絡を受け、決済前の空室確認を11月26日（日）の午前にしてきました。

再建築不可とは、家が建っていても、解体して更地にしてしまうと新しく家を建てられない土地のことを言います。都市計画区域と準都市計画区域内だけにあり、建築基準法により「接道義務」が設けられています。接道義務とは「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」というもので、接していない土地には家を建てることができないと定められています。

道路の幅員と接道幅が定められている理由は、消防車や救急車といった緊急車両が入れるようにすることで、消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするためです。

再建築不可物件を購入するデメリット
・建て替えができない
・増改築など建築申請が必要なリフォームはできない
・物件によっては地質調査ができない
・住宅ローンが組めない
・倒壊や火災で消失すると住めなくなる

再建築不可物件のメリットは、建替え・増改築ができないことです。リフォームは可能ですが、多くの場合、建物が老朽化しているので修繕費用が嵩みます。耐震性・断熱性工事も必要でしょうから、どうしても費用がかかりがちです。広い道に接していないため、部材や機材の搬入も大変になるので、その分の工事費用も膨らみます。

購入してリフォームするために住宅ローンを利用することを考える人もいるでしょうが、再建築不可物件は担保としての価値が低いため、多くの場合住宅ローンが組めません。

購入後のリスクもあります。建替えができませんから、例えば台風などで倒壊したり、火災で焼失した場合はもうそこで暮らすことができません。

弊社では自社並びにグループ会社にて「再建築不可物件」を積極的に買取しています。買取した後はリフォームを実施、賃貸住宅として所有をします。

購入条件として
・現況有姿（契約不適合免責）
・確定測量不要・境界明示不要
・残置物OK

※心理的瑕疵（事故物件含）もご相談ください

不動産業界34年で得た知識と経験でお答えします。
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