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2020年02月22日
不動産ブログ

物件を見学するときはココを見るようにしましょう!

完成している新築建売住宅やリノベーションマンション、モデルルームなど、はじめて物件を見学する際に確認しておきたい事、また持っていきたい必須アイテムを詳しく解説します。

あこがれのマイホーム。ご見学の際は「そこに住まう」ことをイメージされるとよいでしょう!

新築建売住宅の場合

新築建売住宅の購入を考えられている場合、物件見学の際に、現地で困らないよう事前に準備が必要です。

以前ココには何があったのか

意外と見落としがちなのが、以前何が建っていたのか?

前に工場など建っていた場合は、その土地に基準値を超える有害物質、鉛やフッ素等が含まれていないか?


有害物質がある場合、土壌汚染対策は実施されているのか確認をしましょう。

バルコニーの向き

一般的には南向きが人気ですが、人気がある分、価格が他の向きに比べ、高く設定されている場合があります。

バルコニーの向きが南向きとは限りません。向きを確認したうえで、その他の条件、使い勝手、間取り、通風、眺望など加味しつつ、総合的な判断をしましょう。

前面の空き地には将来建物が建つかも

地図上では、周辺にどれぐらいの規模や高さの建物が建っているかピンときません。物件の周辺に日影を落とす建物がないか、ご自身の眼で確認しましょう。

ストーリートビュー等ではなく、現地での確認はとても重要です。できれば時間帯を変えて、午前と午後、そして夕方にも現地を確認したほうがよいでしょう。

保育園、幼稚園、小学校までの所要時間

お子様がいらっしゃるご家族では、気になるポイントが保育園や学校です。できれば近くにあって欲しい!そう思われて当然でしょう。

距離だけでなく、幹線道路を渡るのか?歩道と車道が分離されているのか?通学路を確認しておくとより安心できます。

内科、小児科などの医療機関

クリニックや病院が住まいの近くにあれば、いざという時に安心です。

救急指定の大型病院等の近くは、救急車の出入り多い可能性があります。サイレン等の音を気にされるとき、どのように音が響くか、状況を確認しておく必要があります。

スーパー等の買物施設は何時まで営業しているか

スーパーが徒歩圏内であれば、買いだめしておく必要もなくなります。

毎日必要な食材だけ買うことができ、冷蔵庫の中はいつもクリーンな状態に保てます。賞味期限を気にしながら食事メニューを考える必要もなくなります。

大型スーパーが近くにある場合は、搬入のための大型車両や、買い物客での交通量も多くなり、週末などは渋滞するかもしれませんので、確認しておきましょう。

バス便を利用するときの停留所はどこにあるのか?

バス停まで徒歩何分に位置しているのか?時間帯による便数、最終便の時刻などは確認が必要です。また屋根が付いている停留所か、細かなことですが確認をしておきましょう。

駅近物件を希望する方が多いですが、駅に近い分、電車の音や踏切の音が気になるかもしれません。音は慣れるとも言われていますが、ご自身の耳で確認をしましょう。

中古マンションの場合

マンションの場合は「管理を買え」とも言われていますが、具体的には何を示すのか?中古マンション市場の注目度がアップしている現在、中古マンションを見学するときのポイント、また昭和56年以前に建てられた旧耐震基準の中古マンションを見学する場合の特に確認すべきポイントを詳しく解説します。

エントランスや駐輪場

外観全体を見渡した後に確認するのがエントランスです。マンションの「顔」にあたる部分なので、手入れが行き届いているか否かココを見ればおおよそ分ります。

郵便ポストを見渡して、ガムテープで塞がれていないか、表札プレート(個人か会社か)など確認しましょう。管理が充分にされていないマンションは、集合ポスト周りが雑然としていたり汚れています。

自転車置き場、ゴミ集積所、受水槽等といった共有施設部分も必ず確認します。管理の良し悪しは、このような部分に現れます。

パイプスペースを開けてみる

お部屋が空室だった場合、パイプスペースの扉を開けて確認してみましょう。給水管やガスメーターの交換した時期がわかります。

給湯器が設置されてれば、機器に製造年月日のシールが貼ってありますのでチェックしてみてください。給湯器のメンテナンス時期の目安にもなります。

マンション全体の共用部分

階段、廊下の共用部分も見てください。放置されている自転車やミニバイクはないか?庭先や建物周辺に煙草の吸殻やゴミが落ちていないか?ちゃんと管理がされていればこのような物はないはずです。

マンションの管理状況がわかる資料の重要事項調査報告書には、書かれていない現地の状況は実際に見学して確認するしかありません。下見した上で管理会社や所有者の方に、質問すべき項目を確認するように心掛けましょう。

マンションごとに異なる管理費

管理費とは、マンション共用部分の維持するために必要な経費を賄う目的で使われます。

具体的な例を挙げると、エレベーター保守定期点検費用、消防点検費用、共用部の清掃費用、給水ポンプ清掃費用、共用部分の電気と水道代、火災保険料、そして管理会社に支払う管理委託手数料などです。

管理しているマネジメント会社が、名の知れた会社ほど管理委託手数料は高くなる傾向があります。

管理会社は管理費や修繕積立金をコストカットするためのアドバイスや施策はあまりしてくれません。

高額な管理委託手数料を見直すために、管理会社を変更したマンションもたくさんあります。

将来値上げされるのが修繕積立金

修繕積立金とは、将来のマンション全体で行う外壁補修やバルコニーの防水工事、給排水設備機器の更新など、大規模修繕工事を実施するために区分所有者全員で積み立てるお金です。

中古マンションの場合は築年月日や総戸数により大きく違います。そして修繕積立金は必ず値上がりしていきます。

現在分譲中の新築マンションは、早期に売るために修繕積立金を一括徴収し、毎月の修繕積立金を少なくする傾向にあります。

築後12~13年目に行う大規模修繕工事を賄うことはできても、それ以降は修繕工事費用は資金不足となる場合があります。

気にいった中古マンションを見つけたら、重要事項調査報告書と長期修繕計画書を請求し確認しましょう。重要事項調査報告書とは、直近数年の間に管理費や修繕積立金の値上げを予定しているかが記載されています。

また長期修繕計画書には10年、20年先の収支バランスが記載されていますのでチェックしましょう。

マンションを所有すると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。西東京市内の60㎡クラスの中古マンションの場合は、概ね10万円~12万円の固定資産税・都市計画税が課税されますので、念頭に置いておきましょう。

物件を見学するときの必須アイテム

物件を見学する際に持っていきたい、あると便利な道具をいくつかご紹介します。

間取り図

間取り図面(物件紹介のチラシ)と実際の間取りとの違いがないかを確認します。

実際の間取りと現地に相違があった場合、現況を優先します。と表記された図面が一般的です。

筆記用具

気がついたことや気になったことをラインマーカーやサインペンなどで記入しておきましょう。複数の物件を見学する場合に比較するのに役立ちます。

時計

物件紹介のチラシに書いてある所要時間は「徒歩1分=約80メートル」で表示されていますので、物件から駅やスーパー、コンビニまで実際にかかる時間を自分で歩いて計りましょう。

メジャー

部屋の広さや天井の高さ、あるいは窓や出入口の大きさを計りましょう。大型家具の配置やカーテン等の購入に役立ちます。

また家具を搬入する際、室内ドアなどの建具が丁番を外さずに取り外せるタイプなのか、窓のサイズ等も測っておきましょう。

コンパス

方角を確かめるために使います。間取り図面に記載されている方角と若干ズレている場合もありますので、陽当り等を確認しておく必要があります。

カメラ

デジタルカメラもしくはカメラ付き携帯電話で、気になった部分は、ひと声かけて写真を撮らせてもらいましょう。

チェックリスト

ご家族で事前にチェックリストを作られることをお薦めします。大切にされている家具や家電製品など、新居でお使いになる品々など大きさを事前に記入しておきましょう。

聞きたいことなどを箇条書きにしておけば効率よく質問できますし、確認漏れも少なくなります。

まとめ

建売住宅の場合、キッチンや洗濯機置場が2階部分に配置されていたり、また建物が3階建の場合は、道路と玄関の位置関係を確認しておくことで、引っ越しのときに家電や家具を搬入するためのレッカー車作業が必要なのか確認することができます。

室内については、玄関の広さ、階段の幅、各部屋のドアの大きさ、窓の大きさと位置、冷蔵庫や洗濯機置き場のサイズ等も確認しておけば、今使用している家具、家電が搬入できるかも想像しながら見学すると良いでしょう。


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