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2020年01月12日
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台帳記載事項証明書について解説します

査定依頼を受けた昭和63年9月築の中古住宅を調査をしたところ、お手元に建築確認通知書や検査済証がないとの事で、台帳記載事項証明書にて建築概要を確認することができました。ここでは実例をもとに「台帳記載事項証明書」とは何か詳しく解説します。

建築台帳記載事項証明書とは

建築確認や検査が行われた建築物であるかどうかは、通常建築確認通知書や検査済証により確認することができます。

中古住宅の場合、年数が経過しているため建築確認済証や検査済証を紛失しているケースがあります。また所有者が何度も変わると、書類の引き継ぎがなされない場合もあります。

建築確認済証や検査済証は、一度発行されると紛失などをされても再発行することはできません。

建築確認許可と検査済証交付の記録は、役所において年度ごとに番号順で台帳が作成されています。

台帳記載事項証明書は、建築物および工作物が確認台帳に記載されていることを証明する書面です。

建築確認とは全く違う建物が建てられていたり、そもそも建築確認を取得せずに建物を建てていた?

その昔ありがちだったのが、建築確認を取得していない建物や建築確認とは全く違う建物が建てられていました。

理由は建ぺい率、容積率、高さや斜線制限が厳しいものの、建物のボリュームが大きければ売れた時代だからです。

高さや斜線制限は守るも、建ぺい率や容積率の違反は結構多く見受けられました。

当時は金融機関の審査も甘く、住宅ローンも規定通り融資を受けられたのが、今では考えられませんが。

建ぺい率や容積率オーバーは既存不適格建築物となります

建築確認や検査済証、台帳記載事項証明書がないと建物の現況確認をしなければなりません。

いくら増築等されていなくても、現行制度において各種法令等を守られているのか不明だからです。

建ぺい率、容積率オーバーとなると既存不適格建築物となり、購入を検討されるお客様の住宅ローンが組めない恐れもあります(ある程度の超過は金融機関も実態とし考慮しているのが実情)。

しかし、そのような場合は売却価格を見直す必要が発生しますので注意が必要となります。

なぜ価格を見直す必要があるのか?

大幅な既存不適格建築物の場合、メガバンクを含めネットバンク等金融機関から、購入希望者は低利の融資が受けられず、現金購入しなければなりません。ゆえにターゲットとなるお客様が限られるからです。

一部の住宅ローン会社では、このような案件も取扱いをするのですが、金利が2%代後半~4%(変動型)と高く設定されています。ゆえに販売価格には、安値感が持たせなければ売れないからです。

今回のご相談案件は借り換えをした際に、金融機関担当からの要請もあり、お客様が台帳記載事項証明書(写し)をお持ちでした。

購入後に室内のリフォーム、外壁塗装はされていますが、増改築はされていませんでした。目視でも図面と一致していることが確認できましたので、購入希望者にご説明することができるわけです。

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