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2020年03月20日
不動産ブログ

不動産の買取り(下取り)のメリットとデメリットについて解説します!

不動産を売るには、不動産会社に依頼して買主を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る方法があります。

不動産会社に買い取ってもらう「買取」は、売却にかかる時間や手間などを大幅に削減できる方法ですが、メリットもデメリットもあります。

ここでは、買取についてのメリット、デメリットの説明を含めて詳しく解説します。

仲介と買取の違い

不動産を売る方法として一般的なのは、不動産会社に価格査定をしてもらい、媒介契約を結び、チラシやインターネット広告を出して買い手を探す方法が仲介です。

不動産仲介は売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買契約を取りまとめます。不動産会社と媒介契約を締結すれば、広告や内見などの販売活動を行うのは不動産会社です。

一方買取は、買主が不動産会社となるため、仲介の場合とは異なり、購入希望者を探す必要はありません。

不動産会社に売却の相談、不動産売買契約の締結、残金の決済と引渡しに至るまでの期間を短くすることが最大の特徴です。

不動産会社が不動産を買い取る理由は、転売によって利益を得ることが目的だからなのです。

売却に必要な書類を準備

不動産会社の買取査定を依頼する前に、必要な書類は事前に準備しておきましょう。

登記済権利証または登記識別情報

固定資産税納税通知書または評価証明書

購入時の住宅ローンが残っている場合は・・・

ローン残高証明書またはローン返済予定表

土地や戸建ての場合・・・

土地測量図、境界確認書、建築確認済証や検査済証、建築設計図、住宅性能評価書(取得している場合)

さらにマンションの場合は・・・

分譲時のパンフレット、管理規約や使用細則、総会議事録など

また不動産購入時の売買契約書や重要事項説明書もあるとよいでしょう。

買取のメリット

買取の場合、最大のメリットは短期間で現金化しやすいという点です。買取金額が決まれば売買契約を行い、登記手続き等を経て、すぐに現金化できます。

また不動産買取では仲介手数料がありません。不動産会社に仲介してもらって売却する場合と違い、仲介手数料というかたちで報酬を支払う必要がありません。

通常の不動産売買では、売主には設備の修復責任や瑕疵担保責任の義務が発生し、引き渡し後、一定期間内に瑕疵があることが判明した場合には、売主が修復等の対応をしなければなりせんが、不動産買取の場合には、不動産会社が買主となることで、売主の義務である設備修復責任や瑕疵担保責任を免責とした契約が多く、売主が悩ませれることはありません。

不動産仲介での売却は、購入希望者に対し内覧を受け付け、その都度対応をしなければなりませんが、不動産買取の場合は、不動産会社が現地確認を行いますので、時間と労力の負担が減り、室内が多少汚れていたりしていても、室内の状況を気にする必要がありません。そのままでの売却が可能です。

不動産仲介の売却では、新聞の折り込みやポスティングでのチラシ配布、またインターネットへの掲載など、各種広告媒体を利用して販売活動を行いますが、買取の場合は、不動産会社と直接取引をするので、販売活動の必要がないため、近隣の人や周囲に知られることが低くなります。

買取のデメリット

デメリットとして不動産買取の場合は、買取価格が市場価格より70%~80%ほどの低い価格になってしまうのが一般的です。

不動産会社は買い取った不動産を商品化して再販売します。商品化する過程でのリノベーション費用等を差し引き、会社の利益を見越した値段で買い取る必要があるためです。

また売主のメリットとなっていた、設備修復責任や瑕疵担保責任免責のリスクを不動産会社が負担しなければならないため買取価格が低くなるのです。

買取を検討したほうがよい不動産とは

大切な不動産を売るのだから、より高い値段で売却したい!
と考えている方も多いでしょう。ですが、これから下記の説明にあてはまる不動産をご所有の方は不動産買取を検討されてはいかがでしょうか?

不動産仲介に出して長期間買い手がつかない物件

不動産の購入を検討されている方に対し、販売活動を通して認知されているにも関わらず売買が成立しない。

また売却活動を続けていると「売れ残り物件」と見られてしまい、さらに売却するのが難しくなってしまいます。

そうなると売却価格を値引きする必要があり、値引きを繰り返して安くしていくよりは、早い段階で買取を検討した方が良いでしょう。

築年数が30年以上経過しているような古い物件

敷地に埋設されている給水管や排水管などの寿命は、25年程度だと言われており、売却をした後に欠陥等が見つかった場合は、瑕疵担保責任による修繕の義務が発生してしまいます。

建物の構造にもよりますが高額な修繕費を支払わなければならなくなります。
特に築年数の古いマンションは通常の仲介による売却はせず、買取を希望する方が多くいらっしゃいます。

立地が悪い物件

不動産の売買においては、立地が良い物件であれば、不動産仲介の販売活動ですぐに売れる可能性が高いですが、立地が悪く、さらに築年数が古いなどの条件が重なってしまうと仲介で売却するのは難しくなります。

売却をするためにリフォームやメンテナンスなどの費用や手間をかけるより、最初から現況渡しで不動産会社に買い取ってもらい、商品化してもらった方が良いケースもあります。

また、土地が接道義務を果たしていない物件であれば、市場価格よりかなり安くなってしまうことは覚悟しなければなりません。

過去に事件や事故のあったなど心理的瑕疵のある物件

事件や事故のあったなどの物件は、市場で売却することがかなり難しいかもしれません。

なかなか買い手が見つからないか、相場よりもかなり安い価格での取引になる可能性が高いからです。

過去に事件や事故のあった物件を売却に出す場合は、多少価格が低くなってしまったとしても買取を選んだ方がよいでしょう。

室内の状態がかなり悪い物件

室内がかなり汚れている、設備等も劣化しているといった室内の状態が悪く、仲介での売却が見込めない場合も不動産会社に買い取ってもらうことを検討すべきでしょう。

不動産会社が買取り後にリフォームやリノベーションをして販売を行うことが多く、その場合は内装の状態を問われないからです。

もし、内装や設備等を一新させてから売りに出そうとすると、高額なリフォーム代の負担分を売却価格に上乗せしなくてはならず、仮にリフォーム等をしても必ず買い手が見つかるとは限りません。

買い手が見つかるまで待つよりも、買取を利用した方が良いでしょう。

まとめ

不動産を売りに出す場合の事情は様々です。不動産の売却を行なう際には、その物件の適正を考えて売る方法を選ぶ必要がありますが、「早く売りたい」と「高く売りたい」の両立は中々難しいと思われます。

不動産買取は、仲介に比べると売却価格が低くなるデメリットがあります。
しかし、買取は売却手続期間が短く、瑕疵担保責任を免責にすることもできるので、すぐに現金化したい場合や築古物件の売却なら買取を選ぶとよいでしょう。

事情を加味した上で、所有している不動産をなるべく高値で売りたいのか、できるだけ早く売りたいのかを考え、買取か仲介かの決断をしましょう。

買取を希望する人は、特徴を良く踏まえた上で利用するようにしてください。

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