条件交渉と不動産売買契約

購入希望者は、購入したい物件が見つかったときに、媒介業者を通じて、購入の申込書を提出してきます。この申込みは口頭によるものではなく、不動産購入申込書として書面で行われます。

購入希望者から、購入申込書を正式受領した段階で、価格条件、引渡し条件などについての交渉が開始されます。実際に交渉するのは不動産会社がおこないます。

売主と買主の希望条件が異なる事項については、媒介業者が公平な観点から取引の専門家としてアドバイスをしながら調整します。

詳細な条件交渉で、売主と買主の双方が合意に至ったときは、不動産売買契約を締結することになるため、売主は契約に向けた準備に入ります。

契約に必要なものは、媒介業者の担当者から指示されますので、それに従って準備しましょう。

◇本人確認書類（運転免許証やパスポート等）

◇土地や建物の登記済証（権利書）または登記識別情報通知書

◇印鑑（認印あるいは実印）

◇手付金の領収書

◇媒介報酬の一部

◇収入印紙

媒介業者は、犯罪収益移転防止法により売買契約当事者の本人確認を行うことが義務付けられています。運転免許証等の身分証明書を提示してください。

土地や建物の登記済証（権利証）または登記識別情報通知書は提示するだけです。媒介業者が事前に確認をして、当日は、買主に提示しない場合もありますので、媒介業者の指示に従ってください。

手付金の領収書は、媒介業者が用意することが多いです。

媒介報酬は、不動産会社への報酬として、売買契約が成立した時点で半金、残額は決済・引き渡しのときに支払うのが一般的です。

◇物件状況報告書・付帯設備表

◇固定資産税・都市計画税の納付書

◇建築確認通知書、検査済証、建築協定書、覚書など

◇管理規約、使用細則等（マンションの場合）

建築確認通知書等や管理規約などの原本は、残代金の受領および引渡しのときに買主へ交付されるのが一般的です。

上記の項目は、あくまでも一般例です。契約時には、その他の書類等が必要になることがあります。

不動産売買契約の日程の設定や、売買契約書の作成などは不動産会社が行います。

契約書は売主と買主、双方の権利や義務などが書かれた書類なので、十分に理解する必要があります。

売買契約は、売主と売主側仲介業者、買主と買主側仲介業者の四者が、契約場所に集まり、いよいよ契約です。

どうしても売主と買主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金の領収書の受け渡し方法などを事前に決めた上で、署名捺印を別々の日に行う場合があります。


通常は、同席した宅地建物取引士が重要事項説明の読み合わせをおこない、契約書を読み上げて、売買契約書を締結します。

契約条件について、合意した内容が契約条項となっていることの最終確認であり、契約条件の話合いをするためのものではありません。

契約当日に新たな契約条件や、内容の変更を申し出ることがないようにしなければなりません。そのためには、早い段階で契約書の内容を確認しておくことが大切です。

契約書をはじめ、書類への署名と押印後、買主から手付金の授受を同時におこないます。

契約後、契約書を売主と買主がそれぞれ一部ずつ持ち帰って完了となります。


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不動産売買契約書とは

売買契約の締結が終わったら、物件の引渡し準備を始めます。土地など実測売買の場合は、速やかに測量の手配が必要になります。

引渡しのとき建物内などに残置物があるとトラブルになりますので、早めに処分することが必要です。

土地に建物が建っている場合、契約内容によって建物を解体して、更地として売却するとき、売主が解体費用を負担しなければなりません。

建物の解体費用は、その規模や内容により大きく異なります。予想以上の費用が必要になることもあるため、事前に査定を依頼したほうがよいでしょう。

自己居住中の建物を売るときは、残代金の受領と物件の引渡しは同時に行われるため、売主は事前に引越しを済ませておかなければなりません。またガス・水道・電気などについては料金の精算をしておく必要があります。引渡し日の間際になって慌てることがないように、早め早めに準備をしましょう。

また住宅ローンが残っている場合、ローンの解約を借入れをしている金融機関に申し出て、自宅の抵当権の抹消手続きをしなければなりません。


売買契約をした売主の義務は、土地や建物を契約で約束した状態で引き渡すことです。約束した状態の土地や建物を約束の期日までに引き渡すことができないときには、契約違反となり、債務不履行責任を負うことになってしまいますので注意が必要です。