不動産会社と媒介契約を結ぶ

媒介契約では、その種類によって、不動産会社の行うべき業務内容が異なります。

そのため契約を結ぶ前に、媒介業務の内容について説明を受けるとともに、違いを理解したうえで、売却希望に合ったタイプの媒介契約を選ぶようにしましょう。

依頼者は、ひとつの不動産会社に限定することなく、複数の不動産会社へ重ねて依頼することができます。

一般媒介契約には、明示型と非明示型があり、明示型では、依頼者には不動産会社に対して、他にどの会社に依頼しているのかを通知する義務があります。

また非明示型であれば、他の不動産会社に重ねて依頼しているのか否か、あるいは依頼している場合、どの不動産会社に依頼しているのかについて、通知をする必要がありません。

一般媒介契約では、売主（依頼主）が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約を結ぶことができます。

不動産会社のレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務はありません。また依頼主への売却活動の報告義務もないのが、一般媒介契約の特徴です。

ただし、あくまで義務がないだけで、契約の時に依頼主が希望すれば、不動産会社にレインズへの物件登録や売却活動の報告をお願いすることはできます。

一般媒介の契約期間は、法令上の制限はありませんが、３ヶ月を目安としている不動産会社がほとんどです。


一般媒介契約の最大のメリットは、購入希望者を比較して、好条件の購入希望者を選び、より良い条件で売却できることです。

一方、デメリットとして、積極的な売却活動をしてもらえない可能性があります。

不動産会社が競うことで好条件で売却できる可能性があるという反面、最終的に買主を見つけて、売買を成立させた不動産会社だけが、仲介手数料の報酬を受け取ることができます。

売買を成立させられなかった不動産会社は、どんなに頑張って販売活動をしても、報酬を得られないばかりか広告費がマイナスとなり、努力が無駄になってしまうからです。

また依頼主への売却活動の報告義務がないので、報告をもらわなければ、それぞれの不動産会社の販売状況が見えづらく、買い手の反応を把握できません。

その為、価格の見直しをするなどの販売戦略も立てにくくなるでしょう。

販売状況を確認するためには、それぞれの不動産会社に自ら確認を取らなければなりません。忙しい人にとっては、それぞれに確認をしなければならない作業が、手間となってしまうので注意が必要です。

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専任媒介契約は、依頼できるのは１社だけで、依頼者が複数の不動産会社に依頼することはできません。

一般媒介契約と同様に、売主（依頼主）が自ら購入希望者を見つけたときは、直接契約をすることもできます。

不動産会社が専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、所在、規模、形質、価額、法令の制限などの物件に関する情報を、７営業日以内に、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務が課されます。

また、売却活動の報告義務についても、法令に定めがあり、専任媒介契約の場合には２週間に１回以上の報告義務があります。

専任媒介契約の契約期間は、３ヶ月を超えることができません。

不動産会社１社のみと契約を結ぶ専任媒介は、他の不動産会社で売買契約が決まることがないため、不動産会社が、販売活動を熱心にする可能性が高いです。そのため買主が決まりやすく、スムーズに売却ができるのが専任媒介契約の特徴です。

その上、不動産会社とのやり取りも１社のみのため、窓口が1つで済みますので、複数の不動産会社と媒介契約書を交わしたり、何度も打ち合わせしたりする手間が少なく、対応が楽になるでしょう。

一方でデメリットとしては、不動産会社の営業担当者による売却活動次第で、希望通りの売却ができない可能性があったり、「囲い込み」をされて売却に時間がかかってしまう可能性があるので、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

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専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、依頼できるのは１社だけで、依頼者が複数の不動産会社に依頼することはできません。

最大の特徴として、専属専任媒介契約の場合は、依頼主が自ら購入希望者を見つけたとき、または親戚や友人などが不動産を買ってくれることになった場合でも、依頼した不動産会社を介して契約しなければならず、直接契約することができません。

不動産会社が行う売却活動の報告や、レインズ（不動産流通標準情報システム）へ登録する期日が3つの媒介契約の中でも最も短く、売主への１週間に１回以上の報告と、媒介契約から５日以内にレインズへの登録の義務があります。

購入希望者を探しにくい、また売れにくい物件の場合は、いち早い不動産情報の公開をし、十分な広告宣伝費をかけ、営業担当者が熱心に販売活動してくれることで、物件を早く確実に売却したい時には、専属専任媒介契約が適しているといえるでしょう。

ですが、不動産会社の力量に左右されやすい点にも注意して、依頼する不動産会社の見極めが必要です。

一般媒介契約と専任媒介契約では、売主（依頼主）が自ら購入希望者を見つけたときは、直接売買契約をすることができますが、個人間での直接取引は、後々トラブルを引き起こすリスクがあります。知識がない場合は控えたほうがよいでしょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約では、１社にすべてを委ねることになりますので、選んだ不動産会社や営業担当者の販売力が低ければ、売却成立が遠のいてしまうでしょう。

専属専任媒介と専任媒介の契約期間は3ヶ月以内となっています。契約期間内に売却で
きなかった場合は、互いの合意により更新することができます。

その場合は、更新契約書を作成しますが、改めて媒介契約書を交わすこともあります。媒介契約を自動更新とすることはできません。また契約更新は、売主の希望が無ければ契約の更新はありません。

媒介契約を途中で解除したい場合、解除することはできますが、それまでの販売活動に要した広告費用等の費用負担が生じる場合があります。それぞれの媒介契約書の契約約款をよく読んで理解しておくことが必要です。

以上3つの媒介契約には、それぞれ一長一短があります。

住まいの買替えで転居先が決まっている場合、相続対策などで急いで売却したい場合、また売却は急いでいないので、とにかく好条件で売りたい場合、中古戸建てなどの売れにくい物件を確実に売却したい場合など、どの媒介契約を選ぶかは、売りたい物件に応じて検討するのがポイントです。

売却活動をスムーズに進めるためには、媒介契約それぞれの違いを理解した上で、適切な選択をしましょう。