購入申込みと売買契約締結

気に入った物件が見つかったら、不動産業者を介して、まずは書面にて購入申し込みをするのが一般的です。これは買いたいという意思表示をするもので、もし購入するにあたって、何らかの条件を付けたいのであれば、この書面に記入します。

この購入申込書をもって、はじめて交渉がスタートするわけです。購入希望者から受けた申込書をもとに、不動産業者は契約の成立に向けて尽力します。

尚ここで交渉決裂になった場合は、買主、売主ともにペナルティを受けることもなく、何もなかったことになります。

希望金額に価格交渉がある場合は、あらかじめ不動産会社と相談した上で金額を決めましょう。

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、借入予定の金融機関にて、あらかじめ事前審査を受けて承認を得られてからの方が交渉に有利です。

売主は、購入資金の裏付けのある買主との契約を望みます。値引きなどの交渉があったとしても、住宅ローンの事前承認を得ていれば裏付けの根拠となるので、売主の判断材料にもなります。

交渉の結果、売主側と買主側の細かな条件を擦り合わせて、合意できれば正式に売買契約を結ぶことになります。

契約に備えて、手付金の準備をしましょう。売買契約締結時に契約成立の証として、売主に渡すのが契約手付金であり、この手付金は売買代金に充当されるお金です。金額は、売買代金のおおよそ５％から１０％が一般的です。

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不動産購入の申し込みをする際の注意点

不動産は、物件に対する権利関係や、様々な法令上の制限を十分に調査したうえで取引を行うことが大切なのですが、はじめて不動産を購入する人は、不動産取引に関する専門的な知識が少なく、知るべき必要な情報が何なのか、買主が自らすべてを調査することは困難です。

不動産の購入者が知らなかったことで不測の損害を被ることがないよう、買主の代わりに宅建業者が取引に必要な情報を調査し、重要事項説明書を作成します。

宅建業法では、売買契約を結ぶまでの間に、不動産取引の専門家としての資格を有した宅地建物取引士が、買主へ重要事項説明を義務付けています。

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重要事項説明書とは

不動産取引の契約が成立した際、契約当事者が契約内容についての誤解や不十分な理解により、後のトラブルを防止、また回避のために宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく「37条書面」という契約書を交付しなければなりません。

書面には、代金の額、その支払方法、引き渡しの時期など法律に定める主要な契約内容が記載されています。

契約書にサインする前に、いま一度契約内容の確認をしましょう。

契約条件について合意した内容が契約条項となっていることの最終確認であり、契約条件の話合いをするためのものではありません。契約当日に新たな契約条件や変更を申し出ることがないようにしなければなりません。

売買代金の支払い方法は、契約交渉の際に決めますが、売買契約時に手付金を支払い、残金は一括して最後の引渡しと同時に支払います。また住宅ローンを利用する場合も、金融機関等から融資を受領後、同様に支払います。

場合によっては取引の状況により、中間金を支払うこともあります。

いったん売買契約を締結すると自己の都合で契約を解除することはできません。

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不動産売買契約書とは

一番簡単な契約の解除方法は、手付を放棄することで解除できます。これは売主の承諾は必要なく、手付金を放棄して契約を解除する旨を通知すれば、契約の解除が成立します。

ただし既に売主が履行の着手をしているときには手付放棄による解除はできません。

なお売主が不動産会社以外の場合は、手付解除期日を設定するのが一般的です。手付の解除期日が定められているときは、その期日を過ぎると解除できなくなりますので注意が必要です。

契約に融資利用特約や買い換え特約などの解除条件を付けている場合、融資承認が得られなかった等の条件が成就したときは、解除特約に基づいて契約を解除することができます。その場合、それまでに支払っている手付金等の金銭はすべて無利息で返還されることになります。

売買契約は、書面がなくても当事者間の契約をする意思の合致だけで成立しますが、互いに約束したことは書面にしておかないと後々トラブルの原因にもなります。

宅地建物取引業法は、当事者の合意のみでの契約によるトラブルを防止するために、不動産会社に対し、契約が成立したときには、契約の内容を記載した書面「37 条書面」を売主と買主に交付することとなっています。通常は、売買契約書が 37条書面を兼ねています。